Bankerne selv går nu direkte til angreb på det lukrative marked for realkreditlån. Meget tyder på, at det er en gamechanger for det fine gamle danske realkreditsystem, at landets største bank, Danske Bank, nu er klar til at tage en pæn bid af markedet med et nyt bankboliglån.
Den erfarne bankekspert Lars Krull fra Aalborg Universitet er ikke i tvivl. Det er et paradigmeskift, vi ser for dansk realkredit:
”Det spændende er, at førerhunden Danske Bank, som er tre gange så store som Jyske Bank, går i gang med det her. Det legaliserer de nye boliglån, hvor de andre spillere hidtil har mistænkeliggjort det. Det giver et opbrud i realkreditsystemet.”
Udviklingen væk fra de gamle lånetyper kan komme til at gå rigtig stærkt. For på flere måder er Danske Banks nye produkt Danske Bolig Fri bedre end de eksisterende realkreditlån. Det er mere fleksibelt, for det er let at skifte til og fra afdragsfrihed og let at komme ud uden kurstab, og så er det billigere end alle lån, som Danske Bank har på hylderne. Derfor spår Danske Banks chef for personal banking, Thomas Mitchell, at det kommer til at blive en stor succes:
”Vi kommer til at bruge det her produkt offensivt for at tiltrække nye kunder og holde på bestående. Det kommer til at tage en pæn del af vores udlån,” forklarer Thomas Mitchell.
Sagen kort
Danske Bank går nu i markedet med et bank-boliglån, som på pris klart underbyder realkreditlånene. Udviklingen sker med Jyske Banks som forbillede, og den kan få store konsekvenser for det hæderkronede gamle danske realkreditsystem. Vi ser nærmere på den overraskende udvikling, som ikke er uden risiko.
Ifølge Mitchells vurdering er der allerede tale om et dansk paradigmeskift væk fra det hæderkronede realkreditsystem, der dog også fremover vil have en fremtrædende rolle. Men bankboliglånene, som finansieres af bankernes overskud af indlån eller via store runder af obligationsudstedelser i bankerne, kommer til at fylde mere. Det er således et potentielt brud med realkreditobligationerne som den fremherskende finansieringsform i Danmark:
”Det paradigmeskift er jo allerede sket. Hvis du ser på Jyske Bank, så har de lånt 80-100 mia. kr. ud til danskerne på den måde. Det er et kæmpe beløb, som ellers ville være havnet i realkreditten. Det sker, samtidig med at hele markedet for boliglån vokser. Derfor har det ikke været så synligt.”
Thomas Mitchell lægger ikke skjul på, at Danske Banks satsning på at levere boliglån kommer som direkte modreaktion på Jyske Bank-direktør Anders Dams storstilede udrulning af billige bankboliglån i Danmark efter købet af BRFkredit.
”Jyske Banks boliglån har betydet et vist udlånstab hos os. Men vi har været i stand til at fastholde vores samlede markedsandel, fordi vi samtidig er vokset på realkreditudlån. Nu har vi flere og flere, der efterspørger banklånene, og markedet åbner sig med de lave renter, som vores økonomer forventer vil være lave en rum tid endnu.”
Ifølge Thomas Mitchell er der ingen tvivl om, at Danske Bolig Fri er blandt de billigste lån på markedet. For rentespændet ligger på mellem 0,5 og 1 pct. Og da renten baseret på en 3-måneders ciborrente p.t. er på -0,3 pct., så kan de bedste kunder få et lån med en rente på bare 0,2 pct. med et oprettelsesgebyr på 6.000 kr. Afdragsfrihed koster yderligere 0,3 pct. i ekstra rente pr. år. Til sammenligning har Danske Banks Flexkort en effektiv rente før skat på 0,69 pct. Så prisforskellen er markant i det nye låns favør.
På Jyske Banks hjemmeside fremgår det, at man kan komme helt ned på en effektiv rente på 0,09 pct. Men i forhold til Jyske Banks produkt har Danske Bank valgt en noget anderledes og ifølge Thomas Mitchell mere forbrugervenlig model:
”Vi kommer ikke til at hæve priserne for kunder, som er under pres. Derfor har vi ikke en passus om, at vi med kort varsel kan hæve renten, hvis der sker ændringer i kundens indkomst eller formueforhold. Vi har aldrig været ude for en kunde, der er blevet ramt af skilsmisse eller arbejdsløshed, som vi har hævet prisen for. Det er ikke en måde at hjælpe en kunde ved at forhøje priserne.”
For at opnå de bedste priser er det til gengæld et krav fra Danske Bank, at man har hele sit engagement i banken. Derfor kan man godt risikere at få et dyrere lån, hvis man f.eks. flytter sin pensionsopsparing væk fra Danske Bank.
Hvornår rykker flere spillere ind på markedet?
Hos Jyske Bank er direktør Carsten Tirsbæk stolt over, at landets største bank har kopieret succesen på markedet for boliglån.
”Jeg er da lidt stolt over, at de synes, at de har manglet noget i forhold til os. De har vurderet, at vi har haft for stor succes, og de har ønsket at forsvare deres konkurrencekraft. Det føler vi os ikke presset af. Vi er billigere og har bankboliglån i langt flere varianter,” forklarer Carsten Tirsbæk, der ultimativt bruger realkreditkoncernen BRFkredit til at udstede obligationer, mens man ved lånenes etablering bruger bankens overskud af indlån til at finansiere projektet. På den måde ender hovedparten af Jyske Banks lån med at blive realkreditfinansieret. Er der et mismatch, bliver det dækket af med swaps.
Carsten Tirsbæk tror også, at spillere som Nykredit og Nordea ser på mulighederne for at gå ind på markedet:
”Hos os har produktet været en kolossal succes. Går det også godt for Danske Banks produkt, så er der helt sikkert også andre, der kigger den vej,” siger Carsten Tirsbæk. Det er jo markedets logik.
Hvad gør Nykredit?
Hos realkreditmarkedets største spiller, Nykredit/Totalkredit, er der ikke noget entydigt svar på, om der kommer et modtræk. På pressemødet ved præsentationen af årsregnskabet spurgte InsideBusiness direkte topchef Michael Rasmussen om en markedsreaktion på det nye Danske Bank-lån. Dengang svarede Michael Rasmussen med at henvise til, at Nykredit Bank skam allerede har prioritetslån på hylderne. De er dog lidt dyrere end Danske Banks, da de med en belåning på op til 60 pct. af boligens værdi har en rente på 0,8072 pct. med afdrag.
Totalkredits chefanalytiker, Jeppe Borre, nøjes med at rose realkreditlånenes egenskaber:
”Når vi taler om lånemulighederne, så er der, uanset om man vælger bank eller realkredit, et rigt udvalg, som der er fordele og ulemper ved. I 2017 så vi den største efterspørgsel på realkreditlån siden 2009, og her er det især fastforrentede lån, som er populære.”
Hos Nordea Kredit er spørgsmålet, hvor længe direktør Peter Smith kan sidde på hænderne, mens Danske Banks og Jyske Banks låneprodukter tiltrækker de bedste kunder.
”Vi kigger på udviklingen, og hvis Danske Bank får held med det, vil vi overveje vores situation. Vi tager fint hånd om kunderne med vores nuværende produkttilbud, men det er rigtigt, at der er kommet en stribe produkter til kunder, som er velhavende nok til at klare en hurtig rentestigning.”
Hvor stor er risikoen i den nye markedssituation?
Men det nye marked er ikke uden risici for bankerne, der sender produkterne på markedet. Sådan lyder meldingen fra direktør for Arbejdernes Landsbank Gert Jonassen, som p.t. har de billigste realkreditlån på markedet, fordi banken udbyder Totalkredit-lån, som med afdrag går for at være de billigste på markedet med tilbagebetaling af KundeKroner. Men dertil kommer, at Arbejdernes Landsbank betaler ‘boligbonus’ på 0,12 pct. tilbage til kunderne for at kompensere for Nykredits upopulære stigninger i bidragssats:
”Vi må sige, at der er en pæn interesse for realkreditprodukterne hos os. Det er vigtigt som bank at være opmærksom på risikoen ved, at man laver 30-årige lån på en bankbalance. Det gør din bankbalance svær at gennemskue. Og det øger risikoen, jo længere du ligger med lange lån med kort funding,” siger Gert Jonassen, der oplyser, at Arbejdernes Landsbank nok kunne tilbyde femårig finansiering i markedet med en rente på mellem 0,8-1 pct. i rente, hvilket stadig er dyrere end Danske Bank og Jyske Bank tilbyder:
”Det er svært at få billigere boligfinansiering end via det danske realkreditsystem, som jo også er billigere end andre landes bankfinansiering. Der er også risiko for en likviditetskrise. Bare se på finanskrisen, da bankerne fra den ene dag til den anden holdt op med at låne ud til hinanden,” advarer Gert Jonassen.
Hos Finanstilsynet er der i hvert fald ingen tvivl om, at vicedirektør Kristian Vie Madsen holder nøje øje med udviklingen for at undgå, at bankerne igen bliver likviditetspresset:
”Finanstilsynet følger løbende med i, om der sker en bevægelse fra realkreditlån til bankernes egne boliglån, som kan betyde en ændring i risikobilledet. Det tilkendegav vi også i forbindelse med tilsynsdiamanten for realkreditinstitutter. Baseret på indberetningerne til Finanstilsynet gennem de senere år har vi dog ikke kunnet registrere nogen betydelig bevægelse.”
Læs også Har Nykredit overset et angreb i flanken?
LÆS MERE
Nykredit er nu billigst på realkreditlån. Og konkurrenter får ingen hjælp fra baglandet
Finansverdenen ændres dramatisk af ny generation af ejerfonde
Nykredit-top bakker op om salg til pensionskasser. Børsnotering falder til jorden
Højspændt nervekrig om Nykredit-notering
Nykredit skyder børsnotering i gang
Nykredit-notering bliver afgørende sværdslag for Danske og Nordea
Børstørke og medarbejderflugt tvinger Nordeas købmænd i offensiven
Danske Bank spiller hovedrolle i norsk børsfiasko
