PFA post web

Inside story

Pensionskasse øjner kæmpegevinst ved lynsalg

Pensionskassen PFA gør klar til at sælge kriseramte PostNords gamle ejendomme i Købmagergade efter mindre end tre års ejerskab. Udenlandske købere står på spring for at sikre sig ejendomskomplekset for en pris på op imod 1,7 milliarder kroner, der vil betyde, at PFA kan se frem til at fordoble sin oprindelige investering.

Det er ingen hemmelighed, at det går stærkt på det københavnske ejendomsmarked for tiden. Alligevel tegner pensionskassen PFA’s forestående salg af PostNords gamle ejendom i Købmagergade til at give et afkast, der selv i det nuværende marked må betegnes som ualmindelig højt.

Det er således under tre år siden, at PFA overtog kriseramte PostNords gamle ejendom i Købmagergade for 400 millioner kroner. Efter udvikling og optimering af de mange kvadratmeter er PFA nu klar til at sælge de mange kvadratmeter videre – vel at mærke til en pris, hvor man har udsigt til at få dobbelt så meget for ejendommen, som man samlet set har investeret i projektet.

For pensionskassens vedkommende var det lidt af et sats, da man overtog den gamle ejendom, og PFA har da også brugt flere hundrede millioner på at udvikle de gamle lokaler.

En risikabel investering, der bestemt ikke var uden faldgruber. Ikke desto mindre har det meste flasket sig for PFA og udlejeren RED Cushman Wakefield, der har formået at tiltrække en lang række solide lejere som Sephora og Momondo på lange lejekontrakter.

Det har gjort den gamle postejendom til en yderst attraktiv investering for udenlandske opkøbere, selv om blækket på Sephoras lejekontrakt knap er tørt. Ikke desto mindre har PFA nu bedt samarbejdspartneren RED om at undersøge markedet for potentielle købere.

Flere kilder med indgående kendskab til processen fortæller til InsideBusiness, at ejendommen sandsynligvis vil blive handlet for mellem 1,6 og 1,7 milliarder kroner

Til sammenligning har PFA alt i alt investeret omkring 800 millioner kroner i bygningerne og kan dermed se frem til en fordobling af deres investering, hvilket svarer til et afkastkrav på omkring 3 procent. En historisk høj pris, der med al tydelighed understreger, at det københavnske ejendomsmarked på ingen måde har tabt pusten, til trods for at især flere danske investorer gennem længere tid har set med en vis bekymring på de stærkt stigende priser.

Ifølge InsideBusiness’ oplysninger har flere mæglere budt ind på opgaven med at sælge PFA’s juvel, men RED er blevet valgt, blandt andet fordi det er lykkedes mægleren at overbevise pensionskassen og ejendomsdirektør Michael Bruun om, at man kan sælge til en pris, der svarer til et afkastkrav på 3 procent.

Det er betydelig lavere end det, investorer normalt betaler for en strøgejendom i København, men alligevel forventes der at være stor efterspørgsel efter PFA’s postejendom.

Ikke en nem opgave

Umiddelbart kan det undre, at PostNord valgte at sælge en ejendom centralt beliggende i København til en så lav pris, men flere kilder peger over for InsideBusiness på, at investeringen bestemt ikke var for sarte sjæle, da PFA trådte til.

Pensionskassen har således brugt mange hundrede millioner kroner i samarbejde med projektudvikleren Revco på at modernisere de mange kvadratmeter, hvilket ikke blot har været en økonomisk tung opgave, men samtidig også en øvelse, der har krævet en stor portion politisk snilde, da store dele af de gamle bygninger er fredede.

Risiciene ved det store projekt var derfor ganske betydelige, og set i det lys var det naturligt, at en presset koncern som PostNord hverken havde lyst eller økonomisk råderum til at påtage sig en opgave, der rummer så mange faldgruber.

Rammer ikke altid plet

Netop pensionskassernes jagt på afkast har de senere år medført, at en række store aktører, herunder PFA, er begyndt at investere i udviklingsprojekter, som tidligere var forbeholdt ejendomsbranchens profithungrende developere. Dem er der ikke mange tilbage af længere, men i stedet har flere pensionsselskaber nu fundet skovl og murerske frem og står selv bag de mere risikobetonede udviklingsprojekter, hvor afkast og risiko er højere.

Pensionskassernes strategi har dog indtil nu været, at man har allieret sig med forskellige aktører, der kan styre de komplicerede processer, så man på den måde har folk til hele tiden at sørge for, at der ikke går noget galt.

For PFA’s vedkommende er det forestående salg af det gamle postkontor en klar indikation på, at når strategien lykkes, så kan det gå rigtig godt.

Som tidligere beskrevet i InsideBusiness, er det dog langtfra altid, at pensionssektorens ambitiøse ejendomsstrategi rammer plet, hvilket PFA selv kan skrive under på. Det store prestigeprojekt Axel Towers, som landets største pensionsselskab har opført i samarbejde med kollegerne ATP og Industrien Pension, har indtil videre været plaget af en række udfordringer, hvilket senest har kostet en stor nedskrivning.

 

LÆS MERE

Alle gode gange tre: Kæmpehandel kollapser i 11. time

Milliardhandel er gift for kapitalfonds salg af ejendomskæmpe

Hovedrig fond jagter sky rigmands livsværk

Kapitalfond klar til lynslag af ejendomsgigant

Pensionsgiganter arbejder på kæmpehandel