Carlsberg web

Pension

Pensionskasser klar til milliardsalg af mursten

Flere pensionskasser forsøger nu at sælge ejendomme for milliarder i et stendødt marked, hvor især den konstante usikkerhed om renteudviklingen er ren gift. Også australske Macquarie vil nu afhænde prestigeopkøb efter kort ejerperiode.

En spirende optimisme på det danske marked for erhvervsejendomme er på kort tid blevet afløst af rynkede bryn og bekymrede miner hos mange af de mæglere, der gennem hele 2023 sukkede efter et nyt kalenderår og bedre tider.

Mange havde således håbet på en bedring i det fastfrosne marked, i takt med at rentenedsættelser rykkede nærmere. Men stigende geopolitisk uro og tvivl om udsigten til lavere renter har igen parkeret mange potentielle salgsprocesser i skrivebordsskuffen.

Hvor en stor udfordring tidligere var, at investorerne sådan set var klar til at investere og havde den nødvendige kapital, tyder meget i dag i højere grad på, at flere af især de internationale investorer nu tager bestik af situationen og modsat tidligere ikke står i kø for at komme ind på det danske ejendomsmarked.

Trods den noget matte stemning på et rødglødende marked, der nød godt af stort set uafbrudt medvind frem til begyndelsen af 2023, erfarer InsideBusiness, at flere store investorer i skrivende stund arbejder aktiv på at tynde ud i deres portefølje.

Især er flere pensionskasser opsat på at foretage en større kalibrering af deres aktiver i kølvandet på de store udsving, der var været på markederne de senere år.

Det har fået flere til at indse, at man har behov for at mindske sin direkte eksponering over for illikvide investeringer i mursten, og flere pensionskasser er derfor ifølge InsideBusiness’ oplysninger netop nu i gang med at sælge ud af porteføljen.

Det gælder blandt andre Velliv, AP Pension og PBU, der sammen ejer Dansk Ejendomsfond I, som dækker over en blandt portefølje af ejendomme for omkring 2,6 milliarder kroner.

Under navnet Project Alpha afsøger de tre pensionskasser netop nu markedet for en mulig køber til de i alt 39 ejendomme, og med en gæld på omkring 900 millioner kroner, er der god udsigt til, at salget kan frigøre en del likviditet for de tre ejere.

Hos PBU ønsker direktør Sune Schackenfeldt ikke at kommentere konkrete salgsprocesser, men han understreger, at pædagogernes pensionsselskab har et overordnet ønske om at begrænse sit direkte ejerskab af boligejendomme i Danmark.

”Vi har brugt lang tid på en grundig analyse af, hvad vi skal være gode til, og hvad vi er knap så gode til. Her er vi blandt andet kommet frem til, at det for en spiller som os ikke nødvendigvis giver mening at være direkte ejer af en illikvid ejendomsportefølje både med hensyn til kompetencer samt kritisk masse,” siger han.

Ifølge InsideBusiness’ oplysninger kan en udfordring for de tre pensionskassers salgsplaner være, at den fælles portefølje trods en relativt lav tomgang og lejeindtægter for 150 millioner kroner årligt rummer mange forskellige typer ejendomme.

En køber skal derfor sandsynligvis frasælge en del ejendomme for at skabe en mere fokuseret og ren portefølje, som det giver mening at drive.

Hyrer ny mægler

Hos en række andre pensionskasser, heriblandt Lægernes Pensions, P+ og TDC Pensionskasse, forsøger man sig ligeledes med et større frasalg.

Dog sker det på en helt anden måde, det man tidligere forgæves har forsøgt at finde en køber til en portefølje med en samlet værdi på 5-6 milliarder kroner.

Jagten på en ny ejer skete i samarbejde med Deloitte, men her måtte pensionskasserne sande, at det ikke var muligt med et samlet salg af de mange ejendomme, blandt andet fordi porteføljen omfattede alt fra kontor og bolig til logistik.

I stedet har ejerne nu hyret erhvervsmægleren Nordanö til udelukkende at stå for salget af netop logistikejendommene i selskabet, der vurderes at have en værdi på omkring 1 milliard kroner.

Tanken bag strategiskiftet er, at ejerne nu selv vil drive den resterende portefølje, men sælge den del, som i deres optik ikke passer ind. Til gengæld har man samtidig med de aktuelle salgsplaner sat gang i et større udbud, hvor ambitionen er at afklare, hvorvidt man kan finde en forvalter, der kan levere en tilsvarende ydelse til en lavere pris.

I årevis har forvaltningen af den store portefølje ligget hos Fokus Asset Management, og selv om der er få spillere herhjemme, der kan magte opgaven med at håndtere en så stor portefølje, vil pensionskasserne alligevel teste markedet for at se, om det skulle være muligt at få en bedre pris.

Pres på afkast

Mens de to omtalte ejendomsporteføljer næsten med sikkerhed vil frigive likviditet til ejerne i forbindelse med et salg, er det tvivlsomt, om australske Macquarie har samme held.

Via den europæiske investeringsarm GLL Real Estate Partners købte man i slutningen af 2018 to bygninger med i alt 15.000 kvadratmeter i Carlsberg Byen for omkring 600 millioner kroner, og netop de to ejendomme forsøger man nu med hjælp fra erhvervsmægleren Colliers at afhænde.

Selv om prisforventningerne lyder på 700-800 millioner kroner, er det dog tvivlsomt, om Macquarie i sidste ende opnår det beregnede afkast. Trods generelt stigende udlejningspriser sætter nemlig især den høje rente pres på prisen, så i sidste ende er det tvivlsomt, om den australske investor henter det afkast, man havde håbet på.

 

Læs mere

Store investorer træder på bremsen på ejendomsmarkedet

Tre år er tabt på afkastsiden for visse pensionsselskaber

Enorme udsving i pensionsafkast. Velliv justerer retning

Giganter klar til at sælge ejendomme for milliarder

Her er landet bedste ejendomsfonde

Ejendomsforvalter volder udfordringer for kapitalfond og solcellekomet