Fokus DLA

Inside story

Pensionskasser lugter guld ved historisk frasalg                 

En stribe pensionskasser gør i samarbejde med Deloitte klar til et storstilet frasalg for op imod 8 mia. kr. For en enkelt medejer og kapitalfonden bag denne er de fortrolige salgsplaner dog langtfra gode nyheder.

En række danske pensionskasser er i al hemmelighed i gang med et omfattende frasalg, der meget vel kan blive et af de absolut største herhjemme de senere år.

Sammen er blandt andre Lægernes Pension, PBU og P+ i al fortrolighed på jagt efter en køber til projektet CRED, der rummer ejendomme for op imod 8 milliarder kroner. De mange kvadratmeter består blandt andet af en række kontorejendomme i og omkring København. Pensionskasserne har hyret revisionshuset Deloittes corporate finance-afdeling til at finde en køber til den enorme portefølje, der blandt andet omfatter en række ejendomme ved Østerport Station (billedet) herunder advokathuset DLA Pipers nye hovedsæde.

Ejendommene er placeret i fonden Commercial Real Estate Denmark (CRED), der blev stiftet helt tilbage i 2004 under det daværende Aberdeen Asset Management, og ud over de nævnte ejere er også TDC Pensionskasse og Aage V. Jensen Fond investorer i selskabet, hvis daglige drift varetages af Fokus Asset Management, der blev stiftet i 2016 af en række udbrydere fra netop Aberdeen anført af direktør Tonny Nielsen.

Formand i CRED Leif Stidsen, der repræsenterer TDC Pensionskasse, bekræfter over for InsideBusiness, at man er i gang med at jagte en ny ejer til selskabet, men indtil videre holder han kortene tæt ind til kroppen.

”Jeg kan bekræfte, at vi med hjælp fra Deloitte har sat gang i en proces drevet af bestyrelsen, hvor vi afsøger mulighederne i markedet. Det er drevet af en række strategiske overvejelser både om udviklingen i porteføljen samt den aktuelle situation på markedet,” siger Leif Stidsen.

Flere aktører i markedet har undret sig over, hvorfor aktionærerne bag CRED ikke deler de mange ejendomme op og sælger fra i mindre bidder for dermed at skabe nogle mere homogene porteføljer.

Som det er nu, rummer de mange kvadratmeter nemlig både kontorejendomme, logistik og et par enkelte retailejendomme.

”Vi gør os ikke tanker om, hvordan porteføljen kan skæres eller ændres. Vi tror på, at det ud fra de kriterier, der er blevet fastsat, vil være muligt at tiltrække stor interesse fra potentielle investorer fra især udlandet, idet der er tale om en portefølje af en anseelig størrelse,” siger Leif Stidsen.

Markant tab for forvalter

Ud over sin størrelse, der gør CRED-handlen til unik på det danske marked, er salget også opsigtsvækkende, fordi beslutningen om at sælge den enorme ejendomsportefølje er sket fuldstændig bag ryggen på forvalteren Fokus Asset Management og direktør Tonny Nielsen, der selv var med til at stifte CRED.

Med salget står Fokus, der i skrivende stund har bygningerne for omkring 25 milliarder kroner under forvaltning, til at miste en tredjedel af sine assets under management.

For den danske aktør er udviklingen især uheldig, men potentielt er skaden endnu større for den franske kapitalfond BlackFin Capital Partners, der købte sig ind i Fokus sidste forår.

Her betalte den Paris-baserede fond et stort trecifret millionbeløb for aktierne i den succesfulde danske asset manager, der med det forestående salg af CRED står til at miste sin største kunde og indtægter for 15 millioner kroner årligt.

Missionen for Blackfin har hele tiden været at bruge Fokus’ platform som et springbræt til det nordiske marked og løbende overtage mindre spillere i Norden for dermed at forøge den kritiske masse i virksomheden.

Derfor er tabet af CRED naturligt nok ikke ligefrem positivt set ud fra de ambitioner, og indledningsvis var der fra Fokus og BlackFins side også visse frustrationer at spore over Deloittes rolle. Revisionsgiganten var således den M&A-rådgiver, der hjalp den franske kapitalfond med at købe sig ind i den danske forvalter, ligesom Deloitte efterfølgende også bistod BlackFin og deres danske investering med at lokalisere potentielle opkøb.

Derfor var man en smule misfornøjet med, at Deloitte nu pludselig skulle stå for salget af en af Fokus’ mest markante kunder, men ifølge InsideBusiness’ oplysninger har både Fokus og BlackFin efterfølgende accepteret, at revisionshuset vandt opgaven i en åben proces, som, så snart det var muligt, erklærede sig selv for inhabil og derfor ikke længere kunne arbejde for Fokus og BlackFin.

Køber skal findes i udlandet

Selskabet bag CRED-porteføljen genererede alene i 2021 lejeindtægter for knap 360 millioner kroner, hvilket dog var en smule mindre end de foregående år, blandt andet på grund af en stor ombygning af bygningerne ved Østerport Station, som selskabet ejer.

Ikke desto mindre endte bundlinjen med et rekordoverskud på næsten 600 millioner kroner, blandt andet takket være opskrivninger af porteføljen.

Dermed bogfører CRED samlet set sine værdier til 8,1 milliard kroner, mens gælden blot er på omkring 4 milliarder, hvorfor ejerne, herunder pensionskasserne, kan se frem til en betydelig gevinst, hvis det lykkes at få selskabet solgt.

Hos langt de fleste rådgivere er forventningen, at køberen til de mange ejendomme skal findes uden for landets grænser, da det herhjemme typisk kun er de helt store pensionskasser, der vil være i stand til at løfte et opkøb i den størrelse.

Og blandt branchens tunge aktører som ATP, PFA og Danica har man ifølge InsideBusiness’ oplysninger ingen interesse i at byde på en så stor samlet portefølje, da det i for høj grad vil øge kassernes eksponering mod det danske marked.

Samtidig er CRED-porteføljen en smule for uhomogen for de fleste pensionskasser, der normalt foretrækker at købe mere ensartede porteføljer, hvis man endelig skal investere i større stil.

 

Læs mere

Prominente ejere klar til salg af hypet tøjfirma

Kapitalfond vil sælge guldæg uden rådgiver

Kapitalfond øjner kæmpe gevinst. Vil have 10 mia. kr. for transportgigant

Kapitalfond klar til salg af designklenodie

Her er landets førende M&A-advokater

Nyt hæsblæsende M&A-år i sigte. Her er de største mandater

Kapitalfond mister dansk profil