Der tegner sig et billede af et bomstærkt A-hold – og så et noget svagere C-hold inden for ejendomsbranchen, som har været uheldige med deres timing op til den dramatiske renteudvikling fra en negativ rente til en F1-rente i dag, som balancerer omkring de 3 procent. For nogle spillere medfører det reelle problemer med finansieringen, som i princippet kan være livstruende.
Nu som mange gange før handler det alt sammen om timing – og risikovillighed med valg af lån, når der sker så kraftige ændringer på de finansielle markeder. InsideBusiness har talt med en lang række kilder og banker på området, og herfra lyder meldingen, at den stigende rente har alvorlige konsekvenser på en lang række af parametre, om end de stærkeste aktører står solidt.
Værst er det nemlig for dem, som både mærker faldet i ejendomspriserne, såvel som den stigende rentes betydning for selve finansieringen. I yderste konsekvens kan det ende med konkurser, forklarer managing partner Nicholas Thurø fra den store erhvervsejendomsmægler RED.
”Et af de største problemer opstår for dem, der nu skal ud at finansiere sig. Det skyldes de regler, som banker og realkredit har for belåning. Der er nemlig krav om, at de skal kunne servicere et 30-årigt fast forrentet lån med afdrag (kritisk leje-princip), som medfører, at når renten stiger, så kan de låne mindre, fordi belåningen er baseret på det løbende cashflow. Så man havde måske regnet med at kunne låne 60 procent, men kan reelt kun låne 40 procent i realkredit.”
Ifølge Nicholas Thurø kan det potentielt give rigtig store problemer for udviklere med færdige eller ufærdige ejendomsprojekter, hvor refinansieringen ikke er på plads, eller hvor ejendommen endnu ikke er solgt.
”Selv om realkreditten måske gerne ville belåne ejendommen yderligere, så bliver de p.t. ramt af reglerne om kritisk leje, hvilket medfører en lavere belåning, i takt med at renten er steget. Samtidig er udvikleren ramt af stigende materialepriser, højere omkostninger til håndværkere og så et marked, hvor priserne har sat sig. Ligesom vi i 2022 så store entreprenørselskaber gå konkurs, så vil vi også blandt de tyndt kapitaliserede udviklere kunne se konkurser, og det er selvfølgelig også en risiko for de banker, som har ydet byggelånsfinansiering” konstaterer Nicholas Thurø.
Nicholas Thurø peger endvidere på, at der faktisk er en del projekter i gang på ejendomsmarkedet p.t., men hvor størstedelen er solgt til en slutinvestor. Allerede nu er flere entreprenørselskaber gået konkurs, men Thurø har endnu ikke hørt om ejendomsselskaber, der har knækket nakken.
Også tyndt kapitaliserede ejendomsselskaber kan få problemer
Det betyder dog ikke, at problemerne stopper med udviklingsprojekterne. For der er også tyndt kapitaliserede ejendomsselskaber, som kan få udfordringer. Det kan være, hvis de ikke længere overholder eventuelle covenants, som er indgået med bank- og realkreditinstitut.
”Der kan godt være nogle, der står over for at skulle genforhandle finansieringsvilkår, hvor man ser, at renten og vilkårene på markedet har ændret sig så meget, at man ikke lever op til aftalerne med banken. I det tilfælde kan der opstå et behov for frasalg eller for at komme med penge selv. Lige nu er der en stilhed på markedet, hvor både køber og sælger er afventende,” lyder det fra Nicholas Thurø.
Han peger på, at en F5 rente på over 4 procent, inklusive bidrag, udfordrer købersegmentet, som har været vant til at jagte et afkast på f.eks. 3 procent på ejendomsinvesteringer.
Hos Nordea bekræfter direktør for business banking Helene Bløcher, at der kan være ejendomsaktører, som får problemer med at overholde de indgåede aftaler med bankerne.
”Lad mig sige det sådan, at vi hos Nordea har alle slags virksomheder – og her er både tykke og tynde. Der er ikke tvivl om, at vi ser en række af de store ejendomsaktører, som er dybt professionelle og har fuldstændig styr på det hele, men der er også nogle mindre aktører, som vi hjælper mere. Og der kan godt opstå udfordringer.”
Nordea-direktør: Der kan opstå brud på covenants
Ifølge Helene Bløcher kan et eksempel på en aftale, der kan give problemer, være, hvis et ejendomsselskab har en ejendomsportefølje, som dykker i værdi, og som derfor ikke længere kan leve op til ledelsesbekendtgørelsen om at tilbagebetale lånet over 30 år.
”Så kan der opstå et brud på covenants, og de kan blive nødt til at komme med kapital. Det kan give problemer. Det kan også være svært, hvis man står over for at skulle refinansiere, f.eks. med et nyt byggeri,” forklarer Helene Bløcher.
Indtil videre er der fortsat ro på markedet, og ifølge Helene Bløcher har man ikke set spillere med problemer endnu, men det skyldes også, at der endnu ikke kan ses en øget tomgang i lejemålene som følge af opbremsningen i økonomien endnu.
”Overordnet set har vi ikke set øget tomgang hos restauranterne eller i butikkerne, hvor danskerne gerne vil ud at se varerne efter coronanedlukningen. Men der kan godt komme noget. Vi kan også allerede se, at nogle spillere er i gang med at tilpasse deres strategi, hvor de måske sælger noget fra.”
Et dugfriskt eksempel på en aktør, der tilpasser sin danske portefølje, er den svenske ejendomsaktør Corem, som netop har solgt en tom kontorejendom i Holte for ca. 70 millioner kroner. Det kom frem i en børsmeddelelse mandag og kommer altså ikke fra Nordea-direktøren.
Svenske ejendomsudviklere er mere udfordrede
Det er desuden velkendt, at de svenske ejendomsselskaber er mere udfordrede end de danske, fordi der i modsætning til i Danmark i det svenske boligfinansieringssystem er løbende refinansiering af lån.
”I Danmark er ejendommene jo alle finansieret via det danske realkreditsystem, så på den måde adskiller det svenske og danske marked sig fra hinanden, og det svenske ejendomsmarked er jo heller ikke faldet sammen endnu,” konstaterer Helene Bløcher, som på det danske marked tværtimod oplever, at der er en øget efterspørgsel fra velhavende investorer på jagt efter gode tilbud på ejendomme.
”Der er faktisk nogle, der ringer og spørger os, om der er noget til salg, så der er ikke mangel på likviditet på markedet. Det er en situation, hvor der også kan åbnes nye døre for noget, man vil investere i,” forklarer Helene Bløcher.
Helene Bløcher henviser til, at man hos Nordea fortrinsvis er orienteret i retning af udlån i de store byer, hvor erhvervsejendomme stadig kan være rigtig attraktive, mens det ude i provinsen godt kan være mere udfordret.
Nykredit: Den lange rente har toppet
Hvor slemt det kan blive, afhænger naturligvis også af renteudviklingen resten af året. Det er selvfølgelig ikke let at spå om, men realkreditkæmpen Nykredit vurderer over for InsideBusiness, at de lange renter har toppet.
”Det er selvsagt altid vanskeligt at forudse, hvordan renter og kurser kommer til at udvikle sig, da de er afhængige af en lang række faktorer. Umiddelbart forventer vi dog i de kommende måneder at se en stigning i de korte renter, f.eks. cibor, og det er muligt, at vi vil se lidt lavere niveauer i 2024. Hvad angår de lange renter, kan vi de kommende måneder komme til at se uro på rentemarkedet, men det er sandsynligt, at vi har passeret rentetoppen,” oplyser landets største realkreditselskab-.
Også her har man bemærket, at det strammer til for aktørerne på ejendomsmarkedet. Dog er det for intet at regne i forhold til den nedsmeltning, vi så under finanskrisen.
”Der er generelt stor forskel på vores kunder i ejendomsbranchen og deres forretningsmodel, men kombinationen af økonomisk udmatning, stigende omkostninger og højere renter skaber selvsagt et mere udfordrende miljø for bl.a. ejendomsbranchen. Langt størstedelen af vores kunder har dog en god solvens- og likviditetsmæssig robusthed til at styre gennem udfordringerne og vil i nogen grad kunne forbedre deres indtjening via inflationsreguleringen i lejeindtægterne, og derudover ser vi også en langt større robusthed i sammenligning med 2008-2009,” lyder det fra Nykredit.
Nykredit råder generelt til, at finansieringen spredes ud, så man ikke er for følsom over for timingen af en enkeltstående refinansiering. Det er de store og kortsigtede renteudsving i 2022 et godt eksempel på, da de daglige udsving i finansieringsrenterne har været mere end det dobbelte af det historiske gennemsnit.
Jeudan: Vi har godt styr på renteudsving
Fra den store børsnoterede ejendomsvirksomhed Jeudan, der i lighed med ejendomsgiganten Dades synes bundsolid, lyder meldingen fra administrerende direktør Per W. Hallgren, at man som en række øvrige større aktører på det danske marked er godt sikret mod renteudsving.
”Vores realkreditlån har for 75-80 procents vedkommende fast rente via renteswap i gennemsnitlig 10-11 år. Vi har ikke løbende refinansiering, da vores gæld er baseret på 20-30-årige realkreditlån. Det er min opfattelse, at de fleste store danske selskaber gør det på den måde. Vi har også en udlejningsprocent på 98 procent, så vi har ikke set den store tomgang endnu. Men det kan da godt være, at der kommer lidt flere ledige lejemål, når samfundsøkonomien køler af, som den gør nu,” siger Per W. Hallgren.
Læs mere
Danske Bank søges koblet til Al-Qaeda, Taliban og russisk mafia, opdateret
Den nye erhvervsminister kan være et skræmmende genfærd for bank- og pensionssektoren
Hvor blev elefanten i rummet af, Finans Danmark?
Afsløring: Lunars store kryptosatsning er på kant med reglerne
Nøglepersoner forlader Lunar på kritisk tidspunkt
Storbank har i al ubemærkethed solgt sine aktier i Lunar
Problemerne tårner sig op for Lunar. Har Finanstilsynet sovet i timen?
Er festen er slut i venturebranchen? Fondes værdier i hård opbremsning
Forvaltere brænder fingrene på lån til virksomheder
Velhaverbank kaprer tunge kunder fra stor kapitalforvalter
Problemerne tårner sig op for Danmarks største kapitalforvalter
Blodrøde tal rammer flere af landets største kapitalforvaltere
Kapitalforvalter klar med ny alternativ fond til privatinvestorer
Kapitalforvaltere blev forgyldt i 2021. Nu er billedet vendt på hovedet
