Det har før været en gyser at følge med i ejendomsbranchen, og det gælder ikke mindst markedet for udvikling og salg af nye lejligheder. I disse dage sker der igen store ting for de relativt dyre nyopførte ejerlejligheder i København og Århus. Bekymringen for prisfald stiger.
En særkørsel fra Boligsiden.dk viser nemlig, at salget af nye lejligheder bremser kraftigt op. Således blev der kun solgt 250 nye lejligheder i de to byer i første kvartal i 2018 mod 427 i samme periode i 2017. I 2016 var tallet 271.
Tilbagegangen var også tydelig i fjerde kvartal 2017, da salget faldt til 320 fra 409 solgte boliger i forhold til samme periode i 2016. Spørgsmålet er, hvad den betydelige tilbagegang er udtryk for? Er markedet for dyre lejligheder endelig mættet, virker kreditstramningerne, eller er der noget andet og mere alvorligt under opsejling?
Sagen kort
InsideBusiness sætter i en ny serie fokus på et ejendomsmarked under pres.
Uanset om det gælder private boligkøbere, banker, udenlandske investorer, projektudviklere eller pensionskasser med milliarder i klemme, bør man holde et vågent øje med ejendomsmarkedet, hvor priserne er skruet kraftigt op, og risikoen for kraftige prisfald eller en ny reguleringsbølge i høj grad er til stede.
I denne uge har vi fokus på den hastige udvikling inden for salg af projektlejligheder til private. Et marked, som er ved at gå i stå – og projektudviklerne dropper i stor stil at sælge til private til fordel for salg til pensionskasser, fonde og udenlandske investorer
I sidste uge havde vi fokus på det mest oplagte tema – bekymringen for store prisfald på markedet for luksuslejligheder i København.
InsideBusiness har talt med en lang række aktører om markedssituationen, og der findes flere forklaringer lige fra den helt enkle, at der er færre projektboliger i markedet, til, at de nye og strengere regler for kreditgivning og grænserne for gearing af husstandenes indkomster begynder at slå igennem.
”Vi ser også en opbremsning i salget af dyrere lejligheder, der er blevet lagt en del oven på prisen de sidste år. Det er blevet sværere at få afdragsfri lån, og køberne kan ikke blive kreditgodkendt, hvilket betyder, at nogle lejligheder ligger længere end tidligere. Det er kreditstramningerne, der gør forskellen,” forklarer projektdirektør Kenneth Nielsen fra EDC. Han får opbakning fra de tre projektudviklere Bonava. Sjælsø Management og Arkitektgruppen.
Gearingsgraden rammer hårdt
Disse regler blev indført ved årsskiftet, og de kan ramme de dyreste lejligheder hårdt, da der er færre, som kan låne til de dyre lejligheder.
”Husstandsindkomsten må maksimalt geares fire gange, og selv om det typisk er de økonomisk stærke kunder, der køber de dyre lejligheder, så handles disse boliger normalt til en højere kvadratmeterpris. Derfor kan det godt ramme her, for der vil være en søgning væk fra de dyreste boliger, ligesom det er blevet sværere at finansiere med fuld afdragsfrihed. Derfor kommer boligbudgettet til at tage en større bid af privatøkonomien, og det får danskerne til at søge mod de billigere lejligheder,” forklarer Peter Smith, direktør for Nordea Kredit.
Salget af nye lejligheder falder kraftigt i både København og Århus. Kilde: Boligsiden
Samtidig er det i dag stort set indbygget i markedet, at man ikke kan købe en ny lejlighed uden at have solgt den gamle, og det sætter store dele af markedet i stå, fordi der typisk er en leveringstid på et år eller to på nye lejligheder – og ikke alle orker at bo til leje i en så lang periode. Det er i hvert fald meldingen fra både Danske Bank, Nordea og Nykredit – og det er i klar modstrid med situationen før finanskrisen, da det var ret let at blive boende i egen bolig og så sælge, når den nye stod færdig. Men det skal altså i den grad stresstestes i dag.
”Som udgangspunkt vil den gamle bolig skulle afhændes, men igen – projektboligkøberne er typisk danskere, der har plads i økonomien. Så der vil være kunder, der kan få lov. Vi gør desuden meget ud af at opfordre kunderne til at kurssikre, så de kan klare rentestigninger og markedsudsving.”
Peter Smith antyder dog, at det kan være stilhed før stormen, for når de nye skatteregler for fast ejendom træder i kraft i 2021, kan priserne for alvor komme under pres.
Stilhed før stormen
Det er også meldingen fra Realkredit Danmarks cheføkonom, Christian Hilligsøe Heinig. Han peger på, at det kan blive meget værre med relativt høje prisfald.
”Vi ser en betydelig risiko for, at der kan komme prisfald på ejerlejligheder og projektsalg. Der er tale om et marked, der går ned i tempo fra et højt gear,” forklarer han med henvisning til, at flere begivenheder kan komme til at gøre ondt på markedet.
”Der er jo tale om et meget rentefølsomt marked. Og når renten begynder at tikke opad, og der kommer en skattereform, der øger skattebyrden på denne type ejerlejligheder, så kan det øge udbuddet og lægge et nedadgående pres på markedet.”
Det store spørgsmål er, hvor alvorlig udviklingen kan vise sig at blive for projektudviklerne og for byggebranchen. Allerede nu konstaterer InsideBusiness, at flere af de store ejendomsdevelopere begynder at trække følehornene til sig og sælge til pensionskasser, institutionelle investorer og fonde fra ind- og udland i stedet for at løbe risikoen ved at skulle sælge til private boligkøbere.
Sådan vurderer Finanstilsynet projektboligsalg
I ’Vejledning om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder mv.’ (vækstvejledningen) står der blandt følgende under punkt 5, der vedrører kunder, der køber før de har solgt:
”Det stiller særlig store krav til robustheden af kundens indtjening og likviditet at have to boliger på samme tid. Hvis ikke kunden har solgt sin bestående bolig, inden der underskrives købsaftale vedrørende en ny bolig, bør kundens økonomi derfor som hovedregel være så robust, at kunden efter overtagelse af boligen kan betale aftalte renter og afdrag på begge boliger, indtil instituttet forventer, at den bestående bolig er solgt, dog minimum 6 måneder.
Ved kundens køb af en projektlejlighed vil der ofte forløbe en længere periode, inden kunden overtager lejligheden. Den periode, hvor kunden vil have udgifter til to boliger, ligger derfor et stykke ude i fremtiden. Den usikkerhed, der er forbundet hermed, indebærer, at instituttet bør være særligt forsigtig i sin vurdering af kundens økonomi,” fremgår det af vejledningen.
Finanstilsynets generelle indtryk er, at risikabel belåning af projektlejligheder aktuelt ikke har noget væsentligt omfang.
Risikoen for udviklerne er bestemt til stede, for sidste gang der var finanskrise, var det et reelt problem, at prisudviklingen var meget negativ i perioden, fra byggeriet blev sat i gang, til det stod færdigt, og det gjorde det svært for mange developere, og markedet gik fuldstændig i stå i en længere periode:
”Time to market kan blive en udfordring. Det skete dengang i 2005 og 2006, da priserne piskede opad, man kom for sent i gang. Man talte sågar om, at markedet var underudviklet, og der var mangel på byggegrunde. Men da boligerne var færdige, var markedet allerede bremset op, og det var med til at forværre nedturen i 2008 og fremefter.”
Mange ejendomsudviklere måtte i stedet leje lejlighederne ud og overvintre på den måde. En svær situation kan ramme igen, advarer Christian Hilligsøe Heinig. Og denne gang vil det være nøje forbundet med rentestigninger.
Rentestigninger kan gøre ondt
”Det kan skifte hurtigt rundt, hvis der opstår en situation, hvor renterne korrigerer markant på kort tid. Det kan eksempelvis være et ændret risikobillede på obligationsmarkedet, hvis lønpresset i den globale økonomi pludselig ser ud til at accelerere og i forbindelse med den snarlige udfasning af ECB’s støtteopkøb af obligationer.”
Ifølge Christian Hilligsøe Heinig ser det ud til, at udbuddet af projektlejligheder til salg er faldet betydeligt over det seneste år, og det vil i sig selv være med til at trække projektsalget ned. Et mindre udbud af projektlejligheder til salg kan netop være en indikation på, at flere udviklere er bekymrede og derfor sælger projekterne til investorer for at reducere egen risiko.
Byggeaktiviteten kan have en effekt
Før finanskrisen var markedet præget af meget høj byggeaktivitet, der kunne medvirke til at forlænge færdiggørelsen af byggerierne. Den situation er vi ikke i endnu, forklarer Thomas Uhd, branchedirektør i Dansk Byggeri. Konklusionen her er, at det går stærkt, men ikke for stærkt. Der er mangel på arbejdskraft, men man er fortsat i det gule felt og er altså endnu ikke rykket ind i det røde felt, hvor pres på byggebranchen for alvor belaster evnen til at færdiggøre byggerierne.
”Jeg har ikke hørt om, at ejendomsudviklere nedlægger projekter, fordi de frygter, at det tager for lang tid at blive færdige, men når der er høj aktivitet i byggeriet, så er der en risiko for, at byggetiden bliver længere, end man havde regnet med. Det kommer an på aftaler med leverandører, og hvor optimistisk man har været i sin planlægning.”
Thomas Uhd har forståelse for, hvis projektudviklere i stigende grad sælger til investorer i stedet for private, for usikkerheden om, hvorvidt man nu også bliver færdig til tiden, er begrænset til én kunde og ikke hundrede, der venter på, at deres bolig bliver færdig. Derudover påpeger Thomas Uhd, at efterspørgslen efter nye boliger måske er aftagende.
”Der er bygget meget de senere år i de store byer som Århus og København samt i de større regionale byer, så man er kommet noget længere med den mængde boliger, der manglede. På den måde er efterspørgslen i markedet måske ikke lige så høj længere.”
Fra den store projektudvikler Bonava konstaterer direktør for salg og marketing Kristina Olsen, at der er store forskelle på, hvor tilbagegangen i markedet i København er.
”Vi har set en tilbagegang i salget af nye lejligheder koncentreret omkring Amager og Frederiksberg. Det er blevet sværere for privatkunderne, og i dag er villigheden til at købe større end de økonomiske evner. De føler ellers, de har pengene og rådighedsbeløbet, men bankerne og realkreditforeningerne holder igen – og mange af køberne har brug for mere hjælp fra eksempelvis forældrene. De unge boligkøbere må søge længere uden for byen.”
Læs også Ejendomsudviklere dropper salg til private
LÆS MERE
Brat opbremsning på ejendomsmarkedet er en realitet
Realkreditrenter kan tage på himmelflugt ved uro
Indgreb mod ophedet boligmarked nærmer sig. Politisk rivegilde
Her rammer nyt indgreb på boligmarkedet hårdest
Rige onkel Nykredit er klar til at hjælpe banker i kapitalnød
Vild uenighed om potentielt livstruende krav til banker
Bankdirektører og finanslobbyister fanget mellem to onder. Banker risikerer livet
Finanstilsynet til pressede banker. I klarer jer, hvis I dropper udbyttebetalinger
Her er Danmarks stærkeste og svageste banker
Billedtekst: Usikkerheden om projektboligmarkedet tager til. De nye kreditstramninger og høje priser får skylden for opbremsning i salget. Flere aktører frygter stilhed før stormen.
