Den tætte relation mellem ejendomsselskabet Deas og landets største pensionskasser har gennem årene været hjørnestenen i den kapitalfondsejede virksomheds forretning.
Deas har historisk set været den foretrukne leverandør, når det handler om at forvalte de enorme ejendomsporteføljer, branchens aktører har opbygget gennem årene.
Et opbrud i markedet har dog ført til, at pensionskassen PBU tidligere på året flyttede en større portefølje fra Deas til opkomlingen Fokus Asset Management, og nu kan endnu en storkunde være på vej til at vinke farvel til Deas og kapitalfonden Montagu, der købte selskabet af PKA og Sampension i 2015.
InsideBusiness er i besiddelse af udbudsmateriale fra pensionskassen Pensam, der med hjælp fra Kammeradvokaten netop nu har sat en ejendomsportefølje på omkring 4 mia. kr. i udbud. Her har blandt andet Deas’ værste rival Newsec Datea og andre aktører som CEJ, Cobblestone, LEA Ejendomspartner og Fokus Asset Management budt ind på den økonomisk lukrative opgave, der traditionelt set har ligget hos Deas.
De store udbud
De danske pensionskasser har gennem mange år været trofaste kunder hos Deas, der har administreret og forvaltet deres ejendomsporteføljer.
Markedet er imidlertid i opbrud. Tidligere i år flyttede PBU ejendomme for over 1 mia. kr. fra Deas til opkomlingen Fokus Asset Management,
Pensam har netop nu sendt ejendomme for 4 mia. kr. i udbud, der tidligere har været forvaltet af Deas.
Det er blandt andet CEJ, Fokus Asset Management, Lea Ejendomspartner, Cobblestone og Deas, der skal kæmpe om det store mandat.
Pensam-porteføljen omfatter i alt 28 ejendomme, og det særlig interessante ved opgaven er, at pensionskassen leder efter en samarbejdspartner, der kan stå for både selve driften af de godt 220.000 m2 bolig- og erhvervsejendomme samt være med til at øge værdien af porteføljen gennem fokuseret asset management.
Netop sidstnævnte opgave er langt den mest interessant for landets forvaltere, da det ofte er her, den helt store værdi ligger. Klassisk administration som opkrævning af husleje og andre faste opgaver er på mange måder en konkurrenceudsat vare, mens forvaltere som Fokus, Newsec Datea og Deas de senere år har satset målrettet på at få kundernes, herunder især pensionskassernes, øjne op for, at de også er nødt til at satse målrettet på at øge værdiskabelsen i deres porteføljer.
Det er her, nøglen til at øge indtjeningen fremover ligger for ejendomsbranchens aktører, ligesom netop den type opgaver er langt mere interessant end de klassiske ‘viceværtopgaver’, da de ofte indebærer en mulighed for at tilknytte en række tillægsydelser, herunder teknisk rådgivning, energistyring og projektudvikling.
Væksten i indtjening udebliver
Netop muligheden for at øge omfanget af de mere komplekse opgaver har stået højt på rådgivernes dagsorden gennem flere år.
Netop den forretningsmulighed samt pensionskassernes øgede eksponering inden for ejendomme var en af de centrale årsager til, at Montagu opkøbte Deas i sommeren 2015, mens den svenske gigant Newsec sidste år overtog administrationsselskabet Datea fra ejendomsgiganten Dades.
Mens det endnu er for tidligt at vurdere opkøbet af Datea, er det ingen hemmelighed, at Montagus investering i konkurrenten har været særdeles udfordret.
Sidste år satte man således gang i en salgsproces, som den britiske fond dog måtte afbryde igen efter et højspændt forløb, hvor flere kapitalfonde havde vist sig noget tøvende over for de vækstmuligheder, Montagu og fondens rådgivere fra Deloitte så i virksomheden.
Regnskaber fra andre af branchens aktører, herunder Cobblestone, CEJ og LEA Ejendomspartner, viser da også trods et stigende forretningsomfang, at det indtil videre har været vanskeligt at få den voksende omsætning til at forplante sig til bundlinjen.
Kigger på opkøb
For især Deas har de manglende vækstrater vist sig som lidt af en udfordring for Montagu. Da man forsøgte at sælge selskabet, skete det nemlig med nogle særdeles optimistiske antagelser om, hvordan forretningen ville udvikle sig.
Planen var, at omsætningen i ejendomskæmpen skulle nærme sig 600 mio. kr. med en indtjening før skat og afskrivninger på omkring 100 mio. kr. til følge.
Den fremgang er indtil videre udeblevet, og at både PBU og nu også Pensam ser sig om efter andre leverandører, var netop noget af det, de interesserede opkøbere frygtede ville blive en udfordring for Deas.
Hos Montagu kigger man nu på muligheden for igen at komme tilbage på vækstsporet, hvilket kunne ske via et større opkøb.
Kigger på Nordeas ejendomsben
En af de oplagte muligheder her er at overtage hele Nordeas ejendomsadministration, som storbanken er ved at sælge fra. Deas er da også blandt de mest interesserede købere og har ifølge InsideBusiness’ oplysninger længe været i dialog med bankens corporate finance-afdeling, der styrer salget.
Det store spørgsmål er imidlertid, om Deas’ ejer, Montagu, tør eksponere sig selv yderligere over for en branche, som man indtil videre ikke har de bedste erfaringer med.
Selv om de ansvarlige i Montagu samt Deas’ topfolk kan se en klar fordel i at skalere deres forretning op via et opkøb, er investeringskomiteen i kapitalfonden ikke nødvendigvis af samme opfattelse. Her er man meget opmærksom på ikke at betale en for høj pris for Nordeas ejendomsben, hvilket i sidste ende kan være det springende punkt i en eventuel handel.
LÆS MERE
Dansk profil fortid i international kapitalfond
Kapitalfondenes foretrukne rådgiver forudser endnu et travlt år
Danske pengekasser investerer tungt i EQT’s kæmpefond
TDC-køb kan blive dyrt for pensionskasser
