Aftalen mellem Totalkredit og en række banker hæmmer konkurrencen på markedet for boliglån. Foto: Nykredit

Bank/Realkredit

Realkreditinstitutter tjener stort på bidragssatser: Politisk forslag kan spænde ben for guldægget

De høje bidragssatser sikrer fortsat gode indtægter for landets største realkreditinstitutter og banker, og især Nykredit-koncernens Totalkredit dominerer fortsat markedet. De høje tal har vakt politikernes fokus - og med et nyt lovforslag er den gamle kampplads endnu en gang vakt til live.

Realkreditinstitutterne har gennem årene tjent godt på bidragssatser forbundet med realkreditlån. Og indtægterne ser ud til at fortsætte. Det viser en gennemgang af de seneste fem års regnskaber fra landets fire største realkreditinstitutter, som InsideBusiness har lavet.

Nu synes der at være et øget politisk fokus på området, efter der har været nogen ro på bidragssatserne i årrække.

Det har ellers været en kampplads, og nu peger flere ting på, at det kan det blive igen.

SF har i starten af marts i år således fremlagt et lovforslag til Folketinget om at skærpe kriterierne for bidragsstigninger på realkreditmarkedet. Der er i skrivende stund endnu ikke fastsat en dato for førstebehandlingen.

Ifølge forslaget skal der indføres et forbud mod, at realkreditinstitutter udbetaler hele årets overskud i form af udbytter, aktietilbagekøb og betaling af provisioner til moderselskabet ”i de tilfælde, hvor et realkreditinstitut med rimelighed kan forudse, at der er en væsentlig risiko for øgede kapitalkrav i de kommende år”.

Derudover lægger lovforslaget også op til, at en særlig myndighed under eksempelvis Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen skal oprettes med det formål at vurdere grundlaget for at hæve bidragssatserne samt sørge for, at satserne sænkes igen, når kapitalkravene mødes.

Lars Krull, seniorrådgiver på Aalborg Universitet, mener dog, at politikerne bør være meget varsomme med at begynde at lave direkte indgreb i markedet.

Selv om han mener, at konkurrencen på området kunne og burde være bedre, bør politikerne frem for at gribe til de store værktøjer i stedet koncentrere sig om at sikre, at den konkurrencemæssige infrastruktur er til stede.

“Politikerne skal absolut ikke blande sig i det her. Hvis de skal gøre noget, skal de sørge for, at der er ordentlig og fair konkurrence på området. Men at lave direkte politiske indgreb vil være en farlig vej at gå,” siger han.

Lovforslaget er heller ikke noget, som Ane Arnth Jensen, administrerende direktør i realkreditinstitutternes brancheorganisation Finans Danmark, giver meget for.

”Vi kan ikke se behovet, da området allerede er kraftigt reguleret. Realkreditinstitutterne skal varsle og begrunde prisstigninger, og Finanstilsynet kan anmode institutter, der sætter bidragssatsen op, om en redegørelse for at kunne kontrollere, om stigningen overholder kravene til fyldestgørende begrundelser,” skriver Ane Arnth Jensen i en mail til InsideBusiness.

Fede tider for institutterne – især én fører

Af InsideBusiness’ gennemgang af regnskaberne fremgår det, at Totalkredit – der er ejet af Nykredit-koncernen – fortsat fører, hvad angår indtægter fra bidragssatser. Blandt andet takket være en imponerende erobring af markedsandele.

Selv om bidragsindtægterne oplevede et lille dyk sidste år – 5,8 milliarder kroner sammenlignet med 6,1 milliarder kroner året før – ligger Totalkredits bidragsindtægter stadigvæk over konkurrenternes niveau.

Faktisk har de gjort det siden 2021, hvor Totalkredit for alvor overhalede det Danske Bank-ejede Realkredit Danmark.

Dermed ikke sagt, at de resterende institutter lider af blødende tal på bunden, hvad angår bidragssatser. Som gennemgangen viser, har både Jyske Realkredit, Nordea Kredit og Realkredit Danmark alle oplevet fremgang alene på bidragsindtægter.

Realkredit Danmark har ganske vist siden 2019 oplevet nedgang i bidragssatserne, men ligger stadig på den gode side af 5 milliarder kroner.  Alt i alt må man sige, at det for Danske Banks vedkommende er lidt af en skuffelse på markedspladsen.

Til gengæld må man sige, at udviklingen hos både især Nordea Kredit, men også for Jyske Realkredit er overraskende positiv.

Et kig på de nuværende satser for de enkelte lånetyper viser, at institutterne stadig fastholder de høje satser.

Mybankers opgørelse for bidragssatserne, der opdateres løbende i takt med realkreditinstitutternes egne ændringer af satserne, viser således, at den absolout højeste findes hos Totalkredit.

Her ligger den højeste sats på 2,7 procent for et flekslån F1-F2 uden afdrag for en belåning udover 60 procent, hvad der forekommer vældig højt i lyset af, at bidragssatsen fra nul til 40 pct. ligger på 0,85 pct.

Til sammenligning ligger samme del af lånetypen på 2,45 procent hos Nordea Kredit og 2,57 procent hos Realkredit Danmark. De laveste pris får man til sammenligning på et fastforrentet lån med afdrag hos Realkredit Danmark på 0,2748 procent med en belåning fra 0 til 40 procent.

Især Totalkredit gør store spring for fortsat at fastholde sin position på markedet. Tidligere i år øgede de således mængden af Kundekroner til privatkunder fra 0,15 procentpoint til 0,20 procentpoint. Konkret betyder det, at private boligejere kan se frem til at få 2.000 kroner i rabat om året, for hver million der skyldes til Totalkredit.

Forbrugervagthund: Drop rabatter, og sænk satser

I en tid, hvor bankerne i forvejen tjener stort på renter på både indlåns- og udlånssiden, giver de store tal dog endnu en gang anledning til en diskussion om, hvorvidt realkreditinstitutionernes bidragssatser er blevet høje.

Cheføkonom i Forbrugerrådet Tænk Morten Bruun Pedersen mener bestemt, at det er tilfældet. Og derfor bør realkreditinstitutterne sænke satserne nu.

Ifølge ham giver det ikke mening, at realkreditinstitutterne stadig har så høje satser på deres produkter, når hovedargumentet herfor – at rejse kapital i kølvandet på finanskrisen – ifølge flere rapporter fra Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen allerede er opfyldt.

I sidste ende kommer det til at gå ud over forbrugerne, mener han.

”Det konkrete problem er, at det koster forbrugerne dyrt, når de i forvejen er hårdt ramt af høje renter fra bankerne og realkreditinstitutterne,” siger Morten Bruun Pedersen.

Morten Bruun Pedersen peger især på Totalkredit som en aktør på markedet, der med sin størrelse, sine Kundekroner og sine samarbejdsaftaler med lokale banker dominerer markedet.

I det lys er det ikke fordelagtigt, at Totalkredit bliver ved med at hæve Kundekroner-rabatten i stedet for at sænke bidragssatserne, mener han.

Problemet med høje bidragssatser gælder dog hele realkreditmarkedet, siger Morten Bruun Pedersen. Derfor skal der grundlæggende ændringer til.

”Det forstemmende i det her er, at du som privatkunde ikke kan gøre ret meget. Når institutterne ikke har incimenter til at ændre på priserne, og satserne ikke ligger så meget fra hinanden, så er der ikke så meget at gøre. Derfor ser vi gerne, at hele niveauet på markedet ændres,” siger han.

“Markedet er fuldstændig fastfrosset”

Spørgsmålet er dog, om det overhovedet er muligt at skabe den infrastruktur, sådan som markedet ser ud på nuværende tidspunkt. Det er et spørgsmål, som Morten Bruun Pedersen fra Forbrugerrådet Tænk er meget klar i mælet om:

”Markedet er fuldstændig fastfrosset på grund af fasttømrede samarbejdsaftaler og finansielle supermarkeder, der hæmmer mobiliteten. Det er ikke sundt på nogen måde,” siger han.

Erhvervsminister Morten Bødskov (S) er tydeligvis enig i dette. I et folketingssvar til Danmarksdemokraterne i januar i år har han varslet, at Erhvervsministeriet til foråret vil holde et møde med sektoren for at vurdere mulige initiativer, der kan ”bidrage til at øge konkurrencen på realkreditmarkedet med fokus på kundemobilitet”.

Også Martin Riedel, direktør og partner i realkreditmæglervirksomheden North, mener, at konkurrencen på markedet kunne blive bedre.

Han peger på, at konkurrencen set fra et klassisk markedsøkonomisk perspektiv ikke fungerer optimalt, fordi privatkunderne kun kan vælge de tilbud, som den enkelte bank har indgået med det bestemte realkreditinstitut. Hvis man som privatkunde står i en situation, hvor man skal købe en bolig og tage stilling til, hvilket lån der er bedst for en, er det ikke holdbart, mener han.

Problemet bliver ikke bedre af, at alternativerne til de store realkreditinstitutter, der er opstået de seneste år, enten er gået nedenom og hjem eller er blevet opkøbt af de store aktører. Førstnævnte skete for Deeds Capital og Boligejernes RK i 2020; sidstnævnte skete for LR Realkredit, der blev en del af Nykredit-koncernen i 2019.

Historierne viser for Martin Riedel, at markedet er blevet meget svært for nye realkreditinstitutter at komme ind i, hvilket i sidste ende forhindrer ændringer på de grundlæggende prisstrukturer.

“Lige nu er der ikke nogen nye spillere på markedet, der kan komme ind fra højre og tilbyde andre priser og vilkår for privatkunder. De alternativer, der var på vej i kølvandet på stigningerne, var ikke konkurrencedygtige i længden, og de gik også hurtigt konkurs. Det gør det relativt nemt for de store institutter at sætte priserne, som de gør,” siger han.

Totalkredit og Finans Danmark: Konkurrence fungerer fint

I en mail til InsideBusiness skriver Nykredits presseafdeling, at Totalkredits Kundekroner-model sikrer, at de kan give deres ejere, herunder pensionskasserne i ejerkredsen, et rimeligt afkast, der gør det attraktivt for dem at stille kapital til rådighed.

Samtidig ser koncernen det som værende til gavn for samfundet, at de som finansielt institut er velkapitaliseret og dermed kan ”være til stede og sikre udlån i både gode og mindre gode tider i hele Danmark”.

”Satte vi bidragssatserne ned, kunne vi ikke på samme måde sikre disse hensyn, og på sigt ville vi muligvis ikke kunne fortsætte med at yde lån til boligejere i hele Danmark til samme lave priser som nu,” skriver Nykredit.

Selv om Finans Danmark af konkurrencemæssige hensyn ikke kan kommentere de enkelte institutters priser, skriver administrerende direktør Ane Arnth Jensen i sin mail, at realkreditinstitutterne generelt har fastholdt niveauet for bidragssatser i en årrække, og at det danske realkreditsystem i deres optik stadig giver adgang til billige og forbrugervenlige lån.

Realkreditinstitutterne har desuden været udsat for øget kapitalpolstring som følge af omfattende regulering, hvilket har ført til, at egenkapitalen er steget markant – en kapital, der skal forrentes løbende og derfor er en vedvarende omkostning for institutterne.

Finans Danmark peger desuden på, at flere analyser fra EU og Konkurrence- og Forbrugerrådet viser, at kunderne i det danske realkreditsystem er tilfredse, og at kundemobiliteten i sektoren ligger i top sammenlignet med andre EU-lande. Samtidig er ”sektoren set med internationale briller konkurrencedygtig, når man ser på både pris, indtjening, afkast og effektivitet”, mener Ane Arnth Jensen.

Læs mere

Politikere blæser til kamp mod bankernes uigennemsigtige vilkår

Banker får skarp kritik for at give bedre renter til store end små virksomheder

Priskrig: Se de laveste priser på aktiehandel over for dyre banker

Priskrig på renter tager til mellem banker

Realkreditdirektør i uhyre svær balancegang

Sidder Nykredit med kontrollen over en endnu større del af realkreditmarkedet?