deas web

Inside story

Rival truer kapitalfonds drøm om milliardsalg

Kapitalfonden Montagus planer om at sælge ejendomsselskabet Deas for op imod en milliard kroner er løbet ind i alvorlige vanskeligheder, efter at konkurrenten Datea blev solgt i sidste uge. Prisen på Datea gør det mere end svært for den engelske kapitalfond at fastholde sin høje pris på Deas. Spørgsmålet er nu, om Montagu overhovedet slipper helskindet ud af den anspændte salgsproces.

Et af de mest opsigtsvækkende virksomhedssalg herhjemme er løbet ind i uforudset store problemer.

Den britiske kapitalfond Montagu har ellers længe bag hermetisk lukkede døre arbejdet intensivt på at sælge ejendomsselskabet Deas, som Montagu købte af PKA og Sampension for op imod 700 millioner kroner. Kapitalfonden hyrede tidligere på året revisionshuset Deloittes corporate finance-hold til i al hemmelighed at sætte gang i salget af Deas, som man overtog så sent som i juni 2015.

Som tidligere beskrevet i InsideBusiness har frasalget fra begyndelsen været præget af en yderst anspændt salgsproces, hvor især Montagu og den øverste ledelse i Deas desperat har forsøgt at blokere for al information til omverdenen, der potentielt kunne skade processen.

Når Montagu i den grad har været på stikkerne. skyldes det især, at kapitalfonden har et naturligt ønske om at slippe ud af sin investering i Deas med et nogenlunde fornuftigt afkast. Den øvelse er dog ikke let, da Montagu for blot to år siden betalte en høj pris for Deas, som mange i ejendomsbranchen havde meget svært ved at regne sig frem til.

Der så dog ud til at være et vindue for Montagu i år, da priserne på virksomheder generelt er steget voldsomt, samtidig med at Deas har forsøgt at sælge historien om, hvordan man de kommende år kan hente markant vækst takket være især pensionskasser og andre professionelle aktørers voldsomme investeringer i mursten.

I sidste uge kom det imidlertid frem, at konkurrenten Datea var blevet solgt i lidt af en lynhandel, hvor ejeren Dades for blot få måneder forinden havde hyret Nordea til at kigge på mulighederne for enten at opkøbe yderligere eller sælge fra.

Løsningen endte med at blive det sidste, og til en pris på lidt over 300 millioner kroner har svenske Newsec ifølge InsideBusiness’ oplysninger betalt omkring 10-12 gange EBITDA for Datea. En pris, der må siges at være ganske almindelig i det nuværende marked, hvor alle fonde kæmper benhårdt om de gode aktiver.

Ikke desto mindre rejser salget en delikat problemstilling for Deas og topchef Henrik Dahl Jeppesen. For hvorfor skulle en interesseret køber betale op imod 20 gange driftsresultatet for Deas, når konkurrenten netop er blevet solgt for det halve?

Urealistiske vækstplaner

Ifølge Deas’ seneste årsregnskab tjente den store ejendomskoncern godt 45 millioner kroner før renter og afskrivninger sidste år. Det er dog langt fra det resultat, Montagu baserer sine salgsdrømme på. Her sælger man Deas som en vækstcase, hvor prisen i langt højere grad skal afspejle, at Deas drømmer om, at man om få år kan fremvise et driftsresultat på omkring 100 millioner kroner. Spørgsmålet er blot, om det overhovedet er realistisk at opnå så markant vækst i en branche, der historisk set ikke har været kendt for vækstrater af den størrelse.

”Markedet for ejendomsadministration og udvikling er kendetegnet ved at være et modent marked med et solidt cashflow. Men da markedet netop er modent, er det ikke realistisk at anskue branchen som et sted, hvor der vil være markant vækst de kommende år”, siger en kilde med indgående kendskab til salgsprocessen til InsideBusiness.

Netop ambitiøse Newsec blev oprindelig anset for at være en af de oplagte bejlere til Deas, og internt i det danske selskab var der også store forhåbninger om, at man kunne blive en del af den svenske virksomhed, der tidligere har understreget, at man har store ambitioner på det skandinaviske marked, herunder det danske.

Kapitalfond på lur

En anden oplagt køber til Deas er kapitalfonden Altor, der i forvejen ejer den finske ejendomsadministrator Realia.

Både Altor og Newsec har ifølge InsideBusiness’ oplysninger kigget nærmere på Deas, men hvor Newsec altså valgte konkurrenten, blandt andet på grund af prisen, så kan netop prisskiltet på Deas være det, der i sidste ende skræmmer Altor væk. Trods åbenlyse synergier med Realia har Altor traditionelt været kendt for sjældent at gå hele vejen i de processer, hvor prisen er sat højt i forhold til selskabernes aktuelle indtjening.

Omvendt viste Altor med købet af Erhvervsinvests Tresu tidligere på året, at man ikke har noget imod også at betale for de fremtidige udsigter, men ifølge InsideBusiness’ oplysninger er Altor blevet noget skræmt over de lave multipler, konkurrenten Datea blev handlet til.

Tovholder smutter på kritisk tidspunkt

Som om det ikke var nok, at Deas’ værste konkurrent bliver solgt til en langt lavere pris, end Montagu kunne have ønsket sig, er salget af fondens danske ejendomsselskab yderligere udfordret på grund af det opsigtsvækkende jobskifte før sommerferien, hvor Carnegie nappede ledende partner Johannes Vasehus Sørensen fra Deloitte. Ganske vist er det ikke udelukkende Vasehus, der har siddet med Deas-sagen, men hvor kollegaen Sigurd Jensen er kendt som supersælgeren, er den kommende Carnegie-mand kendt for sin evne til at eksekvere. Nu er han så sendt på græs indtil 1. januar, og det er indtil videre usikkert, hvorvidt han bliver erstattet.

Indtil videre må de øvrige folk i Deloitte tage over, og selv om det naturligvis ikke kortslutter salgsprocessen, er det blot endnu en sten i skoen på Montagu i Deas, selv om man efterhånden skulle tro, der ikke var plads til flere.

 

LÆS MERE

Pensionskasser frygter kapitalfonds køb af ejendomsselskab

Milliardhandel er gift for kapitalfonds salg af ejendomskæmpe

Hovedrig fond jagter sky rigmands livsværk

Kapitalfond klar til lynslag af ejendomsgigant

Pensionsgiganter arbejder på kæmpehandel