ungboligkøber

Redaktørens analyse

Nu ryger friheden til at vælge det rette realkreditlån

Lånemulighederne bliver med ét forringet for titusindvis af danskere fra 1. oktober. Det bliver dyrere at låne, og hele ideen med et fleksibelt realkreditsystem med mulighed for afdragsfrihed går fløjten. Samtidig opstår der et nyt konkurrencespil mellem bankerne.

Det er en træls gave, som nationalbankdirektør Lars Rohde med erhvervsminister Brian Mikkelsen som stråmand overrækker til danskerne den 1. oktober. Med den hensigt at bremse de tårnhøje vækstrater i boligpriserne i især København og Århus bliver det nu markant dyre at låne og få fodfæste på boligmarkedet.

Har man boliggæld for mere end fire gange husstandsindkomsten, og det er der rigtig mange yngre og singler, der har i de store byer, bliver bankers og realkreditinstitutters flekslån og afdragsfrie lån rationeret, så maksimalt 15 procent af lånebøgerne må bestå af disse såkaldt usikre lån. Det er Finanstilsynet, der skal sørge for at kontrollere, at hverken banker eller realkreditinstitutter går for tæt på grænserne.

Der er ingen tvivl om, at rigtig mange danskere bør se bekymret på udviklingen. For det gør det væsentlig dyrere at låne, og det kommer til at tage meget længere tid at komme af med den dyre bankgæld for de senest tilkomne på boligmarkedet. Og det kan udløse ret alvorlige situationer for netop de sidst tilkomne, hvis eller når boligmarkedet igen dykker. For så bliver de insolvente og bundet til deres bank, der så frit kan hæve priserne på lånene, fordi det er svært for en insolvent boligejer at finde en ny bank. Det fænomen så vi tydeligt under den sidste finanskrise.

Hertil kommer, at også formuende og velhavende pensionister bliver ramt af lånereglen, for mange har måske ikke så høj en indtægt, selv om depoterne i pensionsselskabet og holdingselskaberne bugner.

Lukket land for singler og førstegangskøbere

Det er svært at få et eksakt overblik over, hvor mange boligkøbere der bliver ramt af reglerne, men der er tale om ganske mange. Nordea Kredits direktør Peter Smith taler sågar om, at Århus og København bliver lukket land for singler og førstegangskøbere, som samtidig får svært ved at finde en billig lejebolig. Danske Bank skulle efter sigende være mindre presset end den nu finske kollegabank.

FAKTA

”Regeringen ønsker på baggrund af den observerede udvikling at begrænse den mere risikobetonede långivning i vækstområderne. Regeringen anmoder derfor kreditinstitutterne om maksimalt at yde 15 procent af deres nye lån til boligkøb i københavnsområdet og Århus til familier, hvis samlede gæld overstiger fire gange deres indkomst før skat, og hvor lånene inden for 80 procent af ejendomsværdien samtidig ydes med afdragsfrihed og/eller variabel rente,” skriver Erhvervsministeriet om tiltaget

I princippet kan tiltaget få mere betydning for det danske opsving end de forskellige væksttiltag, som regeringen arbejder på. For udløser den strammere långivning fald i boligpriserne, sætter det sig lynhurtigt i danskernes forbrug – det har vi set ske før. For de, der bliver insolvente, stopper lynhurtigt med at bruge penge, og så bliver privatforbruget ramt. Stiger boligpriserne, føler man sig omvendt rigere og bruger flere penge. Det er nu engang et vilkår for et så gældsat folk som det danske.

Tiltaget er også alt andet end gavnligt for mobiliteten på boligmarkedet. For de, der allerede har en bolig med billige lån, vil være tilbøjelige til at blive, hvor de er, frem for at flytte. Så det vil være med til at sætte bolighandlen i stå.

Boligpriser er steget kraftigt

Makroøkonomer vil måske sige, at indgrebet kommer på høje tid. For i denne uge kom det ifølge en statistik fra Boligsiden frem, at ejerlejlighedspriserne på et år er steget med 8,9 procent på landsplan, mens huspriserne i samme periode er steget med 4,4 procent. Det er endda sket, på trods af at der i 2015 blev indført regler om, at boligkøbere mindst skal lægge en udbetaling på 5 procent.

Uanset hvad, er spørgsmålet, om indgrebet er for hårdhændet.

Spørger man i landets banker, frygter man, det bliver et konkurrenceparameter, om man har plads i bøgerne til at give de billige lån med afdragsfrihed. De meget byorienterede banker som for eksempel Lån & Spar Bank, Arbejdernes Landsbank, Sydbank og Nordea risikerer hurtigt at løbe tør for kvoten af billige lån. Og så kan andre banker som Vestjysk Bank uden den store eksponering i hovedstaden rykke ind og tage kunder fra de veletablerede storbybanker.

Man kan ikke just kalde tiltaget for socialt afbalanceret. For bankerne vil typisk forsøge at holde på de mest velhavende kunder og give dem de billige lån, mens førstegangskøbere og andre med høj gearing af indtægten ved købet vil få sværere ved at låne. Det ligner et generationstyveri, som forstærkes af, at lejeboligmarkedet er højt prissat, og at det stadig er attraktivt at købe på grund af de lave renter. Man risikerer altså, at mange af de unge aldrig får etableret sig som boligejere. Det er også diffust, hvordan reglerne for forældrekøb skal håndteres i det nye regelsæt.

Men det værste er nok, at fleksibiliteten på boligmarkedet går fløjten. For afdragsfriheden er jo en genial opfindelse til de danskere, der bliver arbejdsløse eller har brug for ekstra likviditet ved skilsmisse, og mens børnene er små. Det bliver sværere at opnå denne fremover, medmindre man allerede er etableret på boligmarkedet.

 

LÆS MERE

Indgreb mod ophedet boligmarked nærmer sig. Politisk rivegilde

Her rammer nyt indgreb på boligmarkedet hårdest

Rige onkel Nykredit er klar til at hjælpe banker i kapitalnød

Vild uenighed om potentielt livstruende krav til banker

Bankdirektører og finanslobbyister fanget mellem to onder. Banker risikerer livet

Finanstilsynet til pressede banker. I klarer jer, hvis I dropper udbyttebetalinger

Her er Danmarks stærkeste og svageste banker

Garvet bankdirektør advarer. Ny gyser rammer mindre banker

Småbanker er farligt land for store bankkunder