Den danske forvalter NREP er gennem de sidste ti år vokset til at blive en regulær gigant ikke kun herhjemme, men også på den nordiske scene.
For mange udenlandske investorer er forvalteren i dag et sikkert valg, når en amerikansk pensionskasse ønsker eksponering på et skandinavisk ejendomsmarked, som mange internationale pengetanke anser for at være særdeles attraktiv, blandt andet på grund af en stabil økonomi.
Ifølge NREP selv er man i dag tovholder på ejendomsinvesteringer for over 100 milliarder kroner, der sker via en struktur, hvor den danske ejendomsinvestors fonde etableres via Luxembourg.
Det sker for at sikre en transparent skattebetaling for de udenlandske investorer, ligesom man gerne vil undgå, at medejerne bliver dobbeltbeskattet af de potentielle gevinster, man kan hente på NREP’s fonde.
Adressen i det lille europæiske hertugdømme betyder dog samtidig, at både investorerne bag den danske forvalter samt de økonomiske resultater indtil videre har været lukket land for alle andre, for Luxembourg har ikke samme oplysningspligt som herhjemme
Det er dog ingen hemmelighed, at både pengetanken bag Novo Nordisk, Novo Holdings, samt Industriens Pension gennem flere år har været store investorer i NREP’s fonde –Novo-pengetanken købte sig sågar også ind i selve managementselskabet bag forvalteren for nogle år siden.
NREP’s investorkreds har dog ændret sig radikalt siden den spæde start i årene efter finanskrisen, hvor man i første omgang høstede solide afkast ved at stifte Pelican Self Storage i Danmark med hjælp fra M3 Capital Partners.
Siden fulgte fonden NREP Development Fund, der blandt andet fik opbakning fra to tidligere EQT-profiler i skikkelse af Bjørn Høi Jensen og den nu afdøde Ole Andersen, ligesom man kastede sig ind i retail med hjælp fra P+ og PBU ud fra en såkaldt value add-strategi.
Især førstnævnte fonde var med et årligt afkast på 19,8 procent efter omkostninger en stor succes og var blandt de absolut bedste ejendomsfonde i den periode.
Fravalgt af pensionskasserne
NREP’s udviklingsfond var samtidig en af de sidste, hvor danske investorer spillede en markant rolle. Trods de gode resultater valgte især mange danske pensionskasser i den periode at opbygge deres egne investeringsafdelinger for dermed selv at investere direkte i ejendomme.
Flere pensionskasser var samtidig begrænset af, at man med sine investeringer i ejendomme var nødt til at søge et stabilt, men ofte lavt afkast, idet mursten blev en erstatning for obligationer i en tid, hvor renterne var rekordlave.
Trods de solide afkast blev NREP’s value add-strategi derfor anset for at være for risikabel for mange pensionskasser, der foretrak lavere afkast, men større sikkerhed i deres investeringer.
”NREP har leveret rigtig stærke afkast, men hvis vi skulle gå ind i de nyere fonde, skulle det være som en erstatning for aktier. Og her har vi og mange andre valgt en strategi om, at ejendomme skal være lavrisiko,” forklarer en investor til InsideBusiness.
Konsistent høje afkast
Set over en bred kam er langt de fleste investorer dog enige om, at det især er de stærke afkast, der har gjort det muligt for NREP at øge sin størrelse voldsomt de senere år.
Af de ni fonde, som InsideBusiness har indsamlet data på, har hele seks af dem leveret afkast i bedste kvartil, mens to andre lander i andet kvartil.
Afkasttallene viser da også, at NREP siden 2009 konsistent har leveret et afkast efter omkostninger på 20 procent eller derover, mens hele fem af forvalterens fonde har leveret et årligt afkast på over 25 procent.
Det store spørgsmål er derfor nu, hvorvidt den succesrige forvalter kan formå at opretholde det høje afkast i en tid, hvor ejendomsmarkedet er under pres, og renterne er stigende.
Den tvivl kombineret med NREP’s vilde vokseværk anses af flere investorer som det største risikoelement.
”For de investorer, der har været med siden begyndelsen, har det været en fantastisk rejse. Dog kan de investorer, der er kommet med de sidste 2-3 år sagtens have deres tvivl om, hvorvidt deres afkast bliver lige så godt. NREP har været dygtige, men som investor er man også nødt til at se på det faktum, at ejendomsmarkedet i Danmark og Norden stort set har været på én lang optur siden finanskrisen,” forklarer en af de danske investorer, der ikke er med i NREP længere.
Første skridt mod et exit
Hverken NREP eller storinvestoren Novo Holdings har ønsket at kommentere forventningerne til fremtidens afkast, ud over man hos Novo-pengetanken noterer sig, at man har været tilfreds med det afkast, man har fået indtil videre.
Netop Novo-pengetanken købte sig ind i NREP i foråret 2020, hvor man både øremærkede 1 milliard kroner til forvalterens fonde og samtidig købte en fjerdedel af managementselskabet for et trecifret millionbeløb.
Investeringen skete som led i, at Novo Holdings topchef, Kasim Kutay, havde et udtalt ønske om at sprede den enorme pengetanks risiko ud på flere aktivklasser og samtidig skabe en mere dynamisk og diversificeret investor.
Mange ser samtidig Novo-ejerens entré i NREP som ikke blot en blåstempling af forvalteren, men også som et oplagt indledende skridt til enten et salg eller en børsnotering af forvalteren nogle år ude i fremtiden.
Læs mere
Succesrig forvalter trækker sig fra milliardhandel
Investordarling tæt på historisk opkøb
DSB og NREP i centrum for kontroversiel budkrig
Succesrig forvalter tæt på kæmpe frasalg
Udvikler jagter ny gevinst i kølvandet på fiasko
Storudsalg skal redde presset investor
Pinlig fejl rammer statslig gigants ambitiøse ejendomsplaner
Statslig gigant jagter profit på risikabelt ejendomsmarked
