pfa

Inside story

Store investorer træder på bremsen på ejendomsmarkedet

Høje renter og et marked i stilstand har fået flere store ejendomsinvestorer til at træde på bremsen. Det gælder bl.a. pensionsselskabet PFA, der for nylig foretog en større omrokering internt. Nye tal viser samtidig, at pensionsselskabernes afkast på ejendomme er faldet markant.

Efter flere års prisfest på ejendomsmarkedet har det nye høje renteniveau sat ejendomsværdierne under pres, og det har tvunget flere fremtrædende aktører på det danske marked til at flytte foden fra speederen til bremsen og lægge storstilede vækstplaner tilbage i skuffen.

Det gælder f.eks. flere af landets største kapitalforvaltere, hvor Formuepleje som den seneste har måttet sande, at en ambitiøs plan om at øge kapitalforvalterens investeringer i ejendomme til 25 milliarder kroner inden for få år ikke længere holder vand og derfor skrottes, som Børsen for nylig beskrev. Samme erkendelse er man tidligere nået til i Koncenton, der er en del af Obton-koncernen.

Et andet selskab, der også har flyttet foden til bremsen, er en af landets største ejendomsinvestorer, pensionsselskabet PFA, erfarer InsideBusiness.

Under den karismatiske Michael Bruhn, PFA’s tidligere ejendomsdirektør, har PFA’s ejendomsportefølje været i kraftig vækst. Siden 2013 er porteføljen vokset fra blot 16 milliarder kroner til 105 milliarder kroner i 2022, hvilket har gjort ejendomsinvesteringerne til en betydelig aktivklasse i PFA. Det har også sat sine mærkbare aftryk på balancen.

I dag udgør ejendomsporteføljen 12 procent af PFA’s samlede balance, viser PFA’s egne tal. Men som et led i en rebalancering af aktivklasserne i PFA er der lagt op til, at ejendomsinvesteringernes andel af PFA’s samlede balance skal være mindre, erfarer InsideBusiness.

Konsekvensen af den beslutning er, at PFA vil være langt mindre offensiv, hvad angår opkøb på ejendomsområdet. Kilder i ejendomsbranchen fortæller til InsideBusiness, at meldingen fra PFA lyder, at der skal sælges ud af ejendomsporteføljen, før man igen kan foretage nye, større investeringer i mursten.

PFA: Vi tilpasser løbende

Hos PFA er man dog fåmælt om pensionsselskabets strategi på ejendomsmarkedet i de kommende år. PFA ønsker således hverken at be- eller afkræfte, om allokeringen til ejendomme fremover skal være mindre end i dag.

”Vi tilpasser løbende vores investeringer ud fra markedsudviklingen, og ejendomme vil fortsat indgå som en vigtig del af vores allokering,” oplyser PFA’s presseafdeling i et skriftligt svar til InsideBusiness.

Den mere afdæmpede investeringsstrategi kommer, kort tid efter at PFA har foretaget store ændringer i sin organisation på ejendomsområdet.

Ved årsskiftet stoppede PFA Ejendommes mangeårige topchef, Michael Bruhn, efter mere end ti år på posten. I samme ombæring er PFA Ejendomme blevet lagt sammen med selskabets øvrige unoterede investeringer, som Peter Tind Larsen står i spidsen for, mens Peter Morgan er ny ejendomschef.

PFA har endvidere sagt farvel til executive director Mikael Fogemann, der skifter til Danmarks største bankuafhængige kapitalforvalter, Formuepleje, hvor han bliver ejendomsdirektør.

Pensionsbranchens afkast på ejendomme falder

Opbremsningen hos flere af landets store ejendomsinvestorer sker ifølge Børsen efter et år, hvor den samlede transaktionsvolumen på ejendomsmarkedet blev halveret, viser data fra Redata, som analyserer ejendomshandler.

Nedgangen hænger især sammen med de høje renter, som har gjort finansiering af ejendomme dyrere og har tvunget investorerne til at stille mere kapital selv.

Udviklingen har også ramt afkastene hos landets pensionskasser, der i mange år har spillet en nøglerolle på det danske ejendomsmarked.

Tal fra analysehuset Nikolaj Holdt Mikkelsen viser, at den danske pensionsbranches gennemsnitlige afkast på ejendomme faldt til -4,8 procent i 2023 mod et afkast på -0.8 procent i 2022.

Det dækker dog over store forskelle selskaberne imellem. Højeste afkast på ejendomsinvesteringerne fik Pensiondanmark med et afkast på 4,4 procent, mens PFA endte med branchens laveste afkast på -10,5 procent.

Spørger man Nikolaj Holdt Mikkelsen, kan ejendomme meget vel være med til at trække pensionsselskabernes afkast yderligere ned i 2024.

”Der vil nok stadig være et performance drag fra alternative investeringer, især ejendomme og infrastruktur, mens private equity nok skal klare det og levere gode afkast,” siger Nikolaj Holdt Mikkelsen.

Holdt Mikkelsen tilføjer, at meget tyder på, at afkastkravene til alternative investeringer, herunder ejendomme, endnu ikke har fundet sit rette leje, fordi især obligationer har fået et comeback.

”Det virker, som om de afkastkrav, som udbyderne af projekterne præsenterer, er de samme afkastkrav som for fire-fem år siden. Så jeg tror, at det bliver en hurdle for dem i de kommende år. Men det må tiden vise,” siger han.

AP Pension åben over for store handler 

Det er dog ikke alle steder i pensionsbranchen, at man går så stille med dørene på ejendomsområdet.

I november slog AP Pension til i en opsigtsvækkende handel, hvor pensionsselskabet købte Poul Schmith/Kammeradvokatens domicil på Kalvebod Brygge i København og Codanhus på Frederiksberg for 2,5 milliarder kroner af den økonomisk pressede svenske ejendomsinvestor Corem.

Handlen blev den største i hele 2023 og sparkede en vis optimisme ind i ejendomsbranchen igen.

Hos AP Pension var opkøbet et eksempel på en af de gyldne muligheder, der kan opstå, hvis en aktør har brug for at komme hurtigt ud af markedet eller rebalancere sin portefølje, som man konstant holder øje med, fortæller Peter Olsson, ejendomsdirektør i AP Pension.

”Hvis lejligheden opstår, hvor nogen har et ønske om at komme ud hurtigt, og prisen er fordelagtig, kigger vi på det. Men det usikkert, hvor ofte den slags muligheder opstår,” siger Peter Olsson.

Ejendomsdirektøren fortæller, at AP Pension fortsat er aktiv i ejendomsmarkedet. Men meget fokus går dog mod egenudvikling og domicilbyggerier, hvor AP Pension blandt andet er i gang med at opgøre et nyt domicil til Nykredit og selskabet selv. Og der er flere i pipelinen, fortæller Peter Olsson.

”Firmadomiciler er heller ikke et marked, som på samme måde bremser op, så det forsætter vi med. Vi har tre firmadomiciler i støbeskeen. Om de bliver sat i gang i år, er der en pæn sandsynlighed for.”

Læs mere

Tre år er tabt på afkastsiden for visse pensionsselskaber

Enorme udsving i pensionsafkast. Velliv justerer retning

Giganter klar til at sælge ejendomme for milliarder

Her er landet bedste ejendomsfonde

Ejendomsforvalter volder udfordringer for kapitalfond og solcellekomet