;
Gefion rødvore web

Inside story

Udvikler jagter ny gevinst i kølvandet på fiasko

Ejendomsudvikleren Gefion satser på at sælge et stort projekt for 300 millioner kroner, samtidig med at man har aflyst en storstilet pengejagt. Igen tårner spørgsmålet sig op for den offensive developer, der både har en konkursramt ejendomsmand, Goldman Sachs og en af landets rigeste i ryggen.

Gennem efterhånden flere år har den driftige ejendomsudvikler Gefion gang på gang overrumplet sine kritikere og formået at sælge et af sine mange projekter fra og dermed købt sig yderligere tid.

Hvor presset koncernen reelt er, ved ingen, men det er ingen hemmelighed, at Gefion og medstifter og storaktionær direktør Thomas W. Færchs forretningsmodel er bygget på en ganske risikabel strategi.

Den går i al sin enkelthed ud på, at koncernen nu i flere år har haft held til at finde ledige grunde eller ejendomme i eller omkring København, hvor man enten har bygget nyt fra bunden eller har omdannet de eksisterende bygninger.

Finansieringen hentes typisk via obligationer, hvor Gefion betaler nogle særdeles hidsige renter til de investorer, der står bag obligationerne, samtidig med at kreditorerne ofte har retten til at overtage de enkelte projekter, hvis tingene kører af sporet, og Gefion eksempelvis ikke længere kan servicere sin gæld.

Netop den kombination var tidligere ved at blive fatal for koncernen, da et yderst ambitiøst byggeri i Rødovre vest for København (billedet) for nogle år siden var ved at køre helt af sporet på grund af tårnhøje omkostninger

Her lykkedes det dog Gefion at få solgt størstedelen af projektet til selveste Goldman Sachs, der nu har påtaget sig stort set hele risikoen ved det omfattende byggeri på Københavns Vestegn.

Hvad den danske udvikler egentlig tjente på det salg, er uvist, og hvis man kigger nærmere i selskabets regnskaber, bliver man ikke meget klogere.

For Gefion har gennem årene solgt talrige projekter fra, senest i foråret, hvor det lykkedes selskabet at sælge et stort kollegium i Ballerup til en udenlandsk investor.

Egenkapitalen var blodrød

Koncernens regnskaber vidner dog ikke ligefrem om store fortjenester, idet man alene i 2020 tabte over 50 millioner kroner, hvorfor egenkapitalen i selskabet allerede var blodrød fra indgangen til 2021.

Selv skriver ledelsen anført af Thomas Færch, at man forventer at sælge projekter i stor stil i år og derfor har en forventning om et plus på et trecifret millionbeløb, der vil reetablere egenkapitalen i virksomheden og sikre en stærk likvid beholdning.

Udfordringen med Gefion har dog alle dage været, at man overalt i ejendomsbranchen har haft svært ved at se, at udvikleren skulle være i stand til at skabe en fornuftig forretning på de talrige projekter, som man har solgt gennem årene.

I skrivende stund er man nu med hjælp fra sin trofaste samarbejdspartner CBRE i fuld gang med at sælge en stor ejendom på St. Kongensgade i hjertet af København for op imod 300 millioner kroner. Det store projekt har af forskellige årsager tidligere givet Gefion og selskabets kreditorer en del grå hår, men nu er tiden altså inde til at sælge den tidligere politistation, der er blevet omdannet til studieboliger.

Ejendommen sælges under navnet Project Glow, men når man dykker længere ned i det forestående salg, melder spørgsmålene sig igen.

Ifølge regnskabet for ejendommen er den sammen med en mindre naboejendom bogført til lidt over 300 millioner kroner, mens gælden til kreditorerne alene er på 239 millioner kroner, og der er koncernlån på lidt over 70 millioner kroner.

Hvem kreditorerne er, fremstår igen noget usikkert, men ifølge de officielle tingbøger har obligationsforvalteren Nordic Trustee, der indtil for nylig var ejet af kapitalfonden Altor, lån i ejendommen. Det samme har forsikringskæmpen Topdanmark, der har taget underpant i de øvrige pantebreve.

”Det er ingen hemmelighed, at vi har engageret CBRE til at forestå salget af St. Kongensgade. Ejendommen er færdigudviklet, fuldt udlejet og idriftsat og er således nu klar til salg, som det hele tiden har været hensigten,” skriver Gefion-direktør Thomas Færch i en mail til InsideBusiness og erkender samtidig, at økonomien i projektet ikke helt har udviklet sig, som man havde håbet.

”Vi udtaler os aldrig om økonomi på enkeltsagsniveau, men det er da klart at det som følge af udskiftning af entreprenører, forsinkelser mv. desværre har kostet mere at færdiggøre projektet end oprindelig forventet. Men nu er vi endelig i mål, og vi synes, at resultatet er blevet rigtig godt,” skriver han.

Milliardær bag ny satsning

En gennemgang af de mange projekter, som Gefion har kastet sig ud i de senere år, viser, at koncernen i dag har haft held til at afhænde langt de fleste, hvorfor man i dag kun er i gang med relativt få byggerier sammenlignet med tidligere.

Ifølge Thomas Færch inkluderer de igangværende projekter blandt andet studieboliger på Engvej, som man er i gang med at opføre. Projektet er egentlig solgt til et selskab etableret af den norske investeringsbank Pareto for over 1 milliard kroner, men som med mange af Gefions andre projekter er det vanskeligt at se, hvor meget man i sidste ende tjener på handlen.

Ud over den ejendom er Gefion også i fuld gang med at udvikle ældreboliger i Albertslund via selskabet Kanalgaden 3 ApS.

Det projekt er som stort set alle andre i Gefion-regi finansieret via ganske dyre lån, der alene i 2019 og 2020 kostede selskabet over 16 millioner kroner.

Kreditoren bag dette projekt er ingen ringere end Bent Jensen, ejer og direktør i den danske milliardkoncern Linak. Hans holdingselskab har ifølge tinglysningen pant for omkring 160 millioner kroner i projektet, og til InsideBusiness siger erhvervsmanden, at han primært har stillet lån til rådighed for at opnå en høj forrentning i en tid, hvor det er stort set umuligt at hente afkast på tradtionelle investeringer som eksempelvis obligationer.

Bent Jensen understreger samtidig over for InsideBusiness, at han og hans selskab har ret til at overtage det store byggeprojekt, såfremt Gefion ikke længere kan leve op til sine forpligtelser, men han hverken håber eller tror, at det kommer så vidt.

Ud over St. Kongensgade har Gefion p.t. 3 aktive udviklingsprojekter: Engvej (studieboliger), Kanalgaden (seniorboliger) og Rødovre Port (blandet bolig og erhverv). Herudover har de en række spændende nye projekter i pipeline, som afventer lokalplaner, lyder det fra Bent Jensen.

Måtte aflyse pengejagt

At Gefion igen tiltrækker sig opmærksomhed i ejendomsbranchen, skyldes ikke kun koncernens projekter, men i høj grad også, at Gefion gennem længere tid har siddet på en kontrollerende aktiepost i det børsnoterede selskab Hometown. Virksomheden rummede tidligere det nu lukkede ejendomsselskab Victoria Properties, og der har været utallige gætterier på, hvad Gefion og Thomas Færch egentlig ville bruge den stort set tomme børsskal til.

For nylig satte Gefion så gang i en større pengejagt, der skulle sikre Hometown over 100 millioner kroner til at opkøbe ejendomme for, men det store udbud måtte hurtigt aflyses, da man slet ikke kunne opnå det tilsagn, man havde sat næsen op efter.

Gefion og Thomas Færch selv har været særdeles fåmælte om hele sagen, så i dag står det fortsat ikke klart, hvad Gefions overordnede ambition egentlig var.

En anden ting, som mange fortsat har svært ved at forstå ved Gefion, er koncernens samspil med tidligere nøglefigur i det konkursramte ejendomsselskab Tower Group Henrik Nissen, der ud over det kollaps har en stribe andre konkurser bag sig.

Tower Group især efterlod mange kreditorer med tab, og Henrik Nissens rolle i Gefion har derfor altid påkaldt sig en vis opmærksomhed. Nissen var sammen med Thomas Færch hovedarkitekten bag Gefion, men alligevel ejede Nissen ingen aktier i selskabet. I stedet er det hans søn Anders Refvig Tindbæk, der står som storaktionær i koncernen side om side med Thomas Færch.

Selv havde Henrik Nissen titel af udviklingschef i Gefion, men den post forlod han ifølge selskabet i 2019 for at fokusere på sin egen konsulentforretning.

De fleste af Gefions samarbejdspartnere udtrykker dog, at de fortsat er af den klare opfattelse, at Henrik Nissen er en helt central figur i koncernen, ligesom man ved et opkald til Gefions hovednummer uden problemer kan blive stillet videre til ejendomsinvestoren.

”Henrik driver selvstændig konsulentvirksomhed og løser bl.a. opgaver for Gefion. Henriks virksomhed deler kontor med Gefion, så jeg er glad for at høre, at omstillingen fungerer, som den skal,” skriver Thomas Færch.

 

Læs mere

Storudsalg skal redde presset investor  

Pinlig fejl rammer statslig gigants ambitiøse ejendomsplaner

Statslig gigant jagter profit på risikabelt ejendomsmarked 

Tilsynet skruer op for kontrollen med pensionskassernes værdiansættelser

Her er pensionsbranchens problematiske værdiansættelser

Udfordringerne tårner sig op for groggy kapitalfond

M&A-vindue åbner igen – her er krisens vindere og de bedste mandater