;
ejendomspix

Inside story

Usikkerheden stiger for ejendomsinvestorer

Massiv udenlandsk efterspørgsel gør det danske marked for boligudlejningsejendomme brandvarmt. Men flere toneangivende spillere tvivler på, at det kan fortsætte. For risikoen er hastigt stigende.

Danske udlejningsejendomme med god beliggenhed er en attraktiv vare. Så attraktiv, at udenlandske fonde og pensionskasser i stigende grad giver pokker i afkastkrav for at få foden indenfor til priser, som toneangivende danske aktører på markedet finder alt for høje.  De lave renter og problemer med at finde afkast på nærmest alle aktivklasser har gjort det københavnske ejendomsmarked brandvarmt.

Men rundtomkring stiger bekymringen for, om det kan fortsætte. Risikoen er især på nybyggede lejlighedskomplekser til udlejning, mener en af Danmarks mest erfarne ejendomsfolk med fokus på København, administrerende direktør Per W. Hallgren fra Jeudan.

”Det er min opfattelse, at markedet for større lejeboliger er mættet, og at vi den kommende tid vil konstatere stigende tomgang og/eller tendenser til reduktion i lejeniveauet. Hvis denne udvikling kombineres med en periode med stigende rente, som vil presse de lave afkastkrav på boliger, vil vi opleve en uhensigtsmæssig prisudvikling,” siger Per W. Hallgren.

Sagen kort

InsideBusiness sætter i en artikelserie fokus på et ejendomsmarked under pres.
Uanset om det gælder private boligkøbere, banker, udenlandske investorer, projektudviklere eller pensionskasser med milliarder i klemme, bør man holde et vågent øje med ejendomsmarkedet, hvor priserne er skruet kraftigt op, og risikoen for kraftige prisfald eller en ny reguleringsbølge i høj grad er til stede.
Vi har bl.a. haft fokus på salg af projektlejligheder til private, bekymringen for store prisfald på markedet for luksuslejligheder i København og på den kontroversielle udvikler Gefion Group. I denne uge ser vi nærmere på det ophedede marked for udlejningsejendomme – og de institutionelle investorer.

Indtil videre er der ingen tegn på afmatning på det brandvarme marked for investeringsejendomme. For de nordiske investorer viser fortsat stor interesse for det danske erhvervsejendomsmarked, viser en undersøgelse af første kvartals tal fra ejendomsmæglerhuset Red/Cushman & Wakefield.

Investorer drøner ind på markedet

I opgørelsen over den danske transaktionsvolumen ses en stigning på 13 procent i forhold til samme periode sidste år. Det er primært i København, at man har oplevet den største volumen. Det er et resultat af, at boliger fortsat står øverst på investorernes ønskeseddel og udgør knap 50 procent af volumen. Især svenske Heimstaden, Klövern, Balder, Patrizia, og BvK (Bayerische Versorgungskammer) og Blackstone er aktive.

Ifølge administrerende direktør Peter Winther fra Sadolin & Albæk er det det attraktive direkte afkast på investeringer, der gør udslaget. Med de nuværende huslejepriser kan man få et årligt direkte afkast på 4,25 pct., og sætter huslejepriserne sig lidt, ender man stadig med 3,5 eller 3,75 pct. i afkast, forklarer Winther:

De største investorer på erhvervsejendomsmarkedet i første kvartal. Kilde: Cushman & Wakefield RED

”Belåner man så med billig realkreditfinansiering på 60-70 pct. med f.eks. fast rente i 10 år, får man stadig en gedigen præmie. Det københavnske ejendomsmarked er i hvert fald fuldt konkurrencedygtigt med tilsvarende byer i Tyskland, Sverige og Norge.”

Ifølge Peter Winther er det solide ejendomsselskaber og udenlandske pensionskasser, der går ind på markedet. De har typisk analyseret risikoen og forstår den til bunds – og de forstår risiciene.

”Hvis de kommer med meget høje forventninger til huslejen, så bliver de skuffede. For der bliver bygget rigeligt, så det gælder om at have en mere forsigtig holdning. Til gengæld har de meget egenkapital med og selv om nogle havde regnet med et afkast af egenkapitalen på 10-12 pct. p.a. og ender på 8 pct., så er der ingen, der dør af det,” forklarer Peter Winther, der peger på, at der p.t. er en søgning væk fra København, fordi priserne på både ejerboliger og udlejning er kommet ganske højt op.

Privatkunder forsvinder fra projektkøb

Som tidligere beskrevet i InsideBusiness i sidste uge søger flere af de toneangivende ejendomsudviklere som Bonava, Arkitektgruppen og Sjælsø Management at reducere risikoen ved at sælge til f.eks. udenlandske investorer, mens man søger mod projektsalg af f.eks. rækkehuse til private købere i områder, hvor priserne er lavere. At investorerne nu accepterer lavere afkast på danske boligprojekter, har forskubbet markedet væk fra salg af nye lejligheder til private over mod investorer, der sultent køber ind på markedet for lejeboliger.

Hos den store ejendomsinvestor PKA ser ejendomschef Nikolaj Stampe også på markedet med en vis bekymring:

”Min vurdering er, at de udenlandske investorer køber ind til priser, vi ikke vil købe til. De giver lidt mere end de danske investorer. Priserne er kommet højt i forhold til det, vi så for nogle år siden. Alting sker jo i cykler – og med de priser, vi ser nu, er man sårbar over for både renten og lejeudviklingen,” lyder det fra PKA, som dog melder om nærmest ikkeeksisterende tomgang på billigere udlejningsboliger, som man derfor satser mere på.

Projektmagere er i fuld gang med salg til udlændinge

Det ophedede marked er synligt på flere fronter. Rundtomkring i landet forsøger talrige projektmagere tillige at sælge aktier/anparter i lejlighedsprojekter med lovning om et afkast på ca. 10 pct. Det kan være spillere som Koncentons Metropolprojekt, Protica, Schou & Partners eller børsaktuelle Gefion. Projekterne kan være alt fra rækkehuse i Skødstrup til lejligheder ved Amager Strand. Fællesnævneren er, at de stort set alle lover ca. 10 pct. i stabilt afkast per år.

”Det er ofte boligprojekter, der har ambitioner om dette afkastniveau. Investorerne skal være opmærksomme på, at investeringen foretages på ryggen af en årrække med ganske pæne stigninger og på et tidspunkt, hvor der bygges mange nye boliger. Hvis der er tale om korte og mellemlange investeringsperioder, tror jeg, at målsætningen er meget ambitiøs,” mener Per W. Hallgren fra Jeudan.

Set med de københavnske briller er det især den fremadstormende ejendomsudvikler og børsaktuelle spiller Gefion Group, der deler vandene, bl.a. fordi man i stor stil finansierer sig med obligationer med renter på mellem 6 og svimlende 18 pct. Her præsenterer direktør og medstifter Thomas Færch også ejendomsinvestorerne for et budget, der ”under nogle gode givne forudsætninger” giver 10 pct. i afkast. Han er dog også til en vis grad bekymret for prisudviklingen på udlejningsmarkedet generelt.

”Der er et begrænset antal mennesker, der kan betale de meget høje udlejningspriser. Derfor ser vi også, at liggetiden er stigende på den type boliger. Vi vurderer, at grænsen går ved ca. 16.000 kr. om måneden. Derfra er der et noget mindre lejegrundlag.”

Bygger billigere boliger

Gefion Group er aktive mange steder rundt om i København, som er selskabets fokus. P.t. går man efter at opføre billigere lejligheder. Det er blevet nemmere, efter at Københavns Kommune har løsnet op i de rigide regler, der førhen indebar, at en gennemsnitslejlighed skulle være 95 kvadratmeter i et konkret byggeri:

”Det hjælper, at kommunen har åbnet for, at man kan opføre byggerier med en større andel mindre lejligheder. En udfordring har jo været, at der skulle være en gennemsnitlig størrelse på 95 kvadratmeter, og så bliver boligerne så store og dyre, at de kan være svære at leje ud.”

Ifølge Thomas Færch er man allerede i gang med flere projekter med mindre lejligheder typisk med to til tre værelser. De nye lokalplansregler betyder nemlig, at man kan undtage 25 pct. af boligerne fra gennemsnitsbetragtningen om 95 kvadratmeter. Det er udtryk for, at Københavns Kommune har indset, at behovet har ændret sig, så der er flere singler og ældre, der gerne vil bo i byen.

”Det er jo de nye lokalplaner, der er trådt i kraft. Vi ville jo gerne have haft det endnu mere liberalt, så det er den konkrete efterspørgsel, der tages hensyn til.”

Men I budgetterer med 10 pct. i afkast til kunderne ud fra nogle givne forudsætninger, er det ikke et højrisikabelt løfte i et marked som det nuværende?

” Vi vurderer det ikke som højrisiko. Det er boligprojekter i områder med meget stor efterspørgsel efter lejeboliger. De skal nok blive lejet ud, for behovet er der. Det er mere et spørgsmål, om man bygger for dyrt. For det er i de dyrere lejligheder, at risikoen ligger.”

Også den garvede ekspert i boligmarkedet, projektdirektør Curt Liliegreen fra Boligøkonomisk Videncenter mener, at mange af de store internationale fonde og investorer risikerer at mistolke det danske udlejningsmarked. For København har trods alt ikke den internationale appel, som andre storbyer.

Et begrænset marked

”Der er en kraftig stigning i det private udlejningsbyggeri i København. Men der er en risiko for, at man går fejl af markedet, fordi man satser på et segment, der i en by som København må være begrænset andel af. Det gælder f.eks. expats, som vi ikke har så mange af i Danmark, til at dette kan oppebære mange lejligheder med høj husleje. Så der kommer en effekt, hvor vi ikke længere har lejere/købere nok til at holde markedet oppe.”

Ifølge Curt Liliegreen flokkes de udenlandske investorer om det danske ejendomsmarked som bier om honning. De accepterer lavere og lavere afkast og byder meget højt – også for at købe sig til ejendomme, der kan sættes i stand og på den måde tages ud af de huslejereguleringsmekanismer, som holder huslejen nede i København.

Men trods den heftige jagt på investeringsejendomme i København er der ifølge Liliegreen en stor efterspørgsel i København efter mindre lejligheder – og det vil der også være fremover.

”Man er bedre sikret med boligprojekter med et godt miks mellem forskellige huslejer og boligstørrelser, der passer til befolkningssammensætningen. De langsigtede investorer skal nok kunne få en kapitalgevinst på sigt, men der er risiko for, at der kommer en korrektion på ejerboligmarkedet, og den kan også komme til at omfatte markedet for udlejningsejendomme, så hvis man går efter en kortsigtet gevinst, er det en prisrisiko, man skal forholde sig til.”

Læs mere

Ejendomsudviklere dropper salg til private

Her er kritisk punkt for kontroversiel boligaktør

Brat opbremsning på ejendomsmarkedet er en realitet

Realkreditrenter kan tage på himmelflugt ved uro

Indgreb mod ophedet boligmarked nærmer sig. Politisk rivegilde

Her rammer nyt indgreb på boligmarkedet hårdest

Rige onkel Nykredit er klar til at hjælpe banker i kapitalnød

Vild uenighed om potentielt livstruende krav til banker

Bankdirektører og finanslobbyister fanget mellem to onder. Banker risikerer livet

Finanstilsynet til pressede banker. I klarer jer, hvis I dropper udbyttebetalinger

Her er Danmarks stærkeste og svageste banker