Der er en stor risiko ved den kamp om danskernes boliglån, som lige nu eskalerer. Nu advarer Finanstilsynet og en række bankdirektører om en potentiel likviditetsrisiko ved bankernes nye boliglån for snesevis af milliarder i konkurrence med realkreditlån. Samtidig er der tvivl om, hvorvidt en fortrolig aftale med Nykredit indebærer, at bankerne i en kritisk likviditetssituation kan læsse lån for milliarder over på realkreditkoncernen.
Det er mellemstore banker med Sydbank som den største spiller, som i stor stil kaster sig ind på realkredittens domæne med nye banklån. Det sker i skarp konkurrence med Jyske Banks nye såkaldte superlån. Men bankerne bliver også hjulpet af bidragsballaden i Nykredit og Danske Bank, hvor Realkredit Danmark har hævet priserne.
Det har skabt en gylden mulighed for bankerne, hvor priserne på realkreditlån stiger, og kunderne er sure og til at flytte på. Samtidig bugner bankerne af kontanter, fordi danskerne har skruet ned for forbruget og har sat pengene i banken. De mange milliarder i overskudslikviditet koster dyrt for bankerne at have stående i Nationalbanken.
Mange af de mindre bankers analyse er derfor klar: Nye boliglån udstedt direkte fra bankbalancen skæpper ikke alene lidt ekstra i kassen i en svær tid, de kan også være med til at holde på de gode kunder.
En offensiv aktør som Sparekassen Sjælland har for eksempel valgt at funde boliglånene direkte fra balancen. Men det er der en indbygget risiko ved, fordi lånene løber i 30 år. Sådan lyder advarslen i hvert fald fra flere af landets mere erfarne bankdirektører:
”Man kan få et mismatch mellem funding og udlån. Der kan jo opstå udfordringer som i 2008, hvor der var et likviditetsproblem. Situationen med de mange indlån i bankerne kan jo ændre sig, hvis forbruget f.eks. begynder at stige, hvad vi jo gerne vil have,” siger Gert Jonassen fra Arbejdernes Landsbank, som har udstedt boliglån for ”et par hundrede millioner kroner”.
Finanstilsynet vil se på Nykredit-aftale
Bankernes indtog på markedet for boliglån bekymrer også i Finanstilsynet. Især Totalkredit-bankernes aftale med Nykredit i form af muligheden for at læsse lån over på realkreditkæmpen, der så udsteder obligationer (fælles funding), er noget af det, som Finanstilsynets direktør Jesper Berg vil undersøge nærmere:
“Det er klart, at giver en bank et 30-årigt lån, og dens base er indlån, så er der da potentielt en likviditets- og renterisiko, der vil noget. Det afgørende er, hvordan aftalen ser ud over for det realkreditinstitut, som banken arbejder sammen med. Om de kan flytte de lån over, hvis/når likviditeten bliver knap. Det er noget, vi interesserer os ret meget for,” forklarer Jesper Berg.
En risiko er eksempelvis, at Nykredit pludselig får en masse lån ind, som gør, at man ikke længere kan holde sig inden for myndighedernes grænseværdier, advarer Jesper Berg.
“Der er nogle grænser for realkreditinstitutter i tilsynsdiamanten, der siger, at du ikke må være alt for meget eksponeret over for kort funding. Så det er også et issue for realkreditten, hvis man har givet et ubetinget tilsagn til banken om at funde dens boliglån. Så skal realkreditten håndtere det inden for grænseværdierne i realkreditdiamanten, der træder i kraft i 2020.”
Indtil videre er det ikke så nemt at få klarhed over bankernes aftale om fælles funding, som har rødder i bankernes Totalkredit-samarbejde. Nykredit holder aftalens detaljer fortrolige, men InsideBusiness kan forstå, at der ikke er tale om en blankocheck, hvor bankerne pludselig kan komme med boliglån for milliarder af kroner, hvis likviditeten begynder at spidse til.
”Vores partnere kan bede os funde priorietslån inden for de rammer, der er aftalt på forhånd. Vi har med pengeinstitutterne aftalt, at der lægges et 12 måneders løbende budget for mængden af funding. Herudover er der aftalt en øvre grænse for mængden af funding af prioritetslån. Den kan løbende justeres, men kun efter fælles aftale. Kombinationen af de ting gør, at vi er sikret, at den mængde prioritetslån, vi skal funde, udvikler sig stabilt,” oplyser direktør Camilla Holm fra Totalkredit i en mail.
Jyske Bank har købt sig til en boliglånsmotor
Netop adgangen til selv at udstede obligationer til at finansiere nye boliglån var en central del af motivationen for Jyske Banks køb af realkreditkoncernen BRF Kredit i 2014. I det hele må Jyske Banks adfærd fra boliglånsområdet siges at have været lidt af gamechanger for realkreditten. Først var Anders Dam ude med et bankboliglån, som skulle erstatte danskernes udskældte, men ekstremt populære F1-lån. Så kom fusionen med BRF Kredit, som udløste en krigslignende tilstand med den forsmåede samarbejdspartner, Nykredit.
Senest har Jyske Bank lanceret et nyt banklån med loft over renten. Men det var aldrig gået uden fusionen med realkreditselskabet BRF Kredit, som er motoren i offensiven på boliglånsområdet, forklarer topchef Anders Dam:
“Hvert kvartal sender vi boliglån for 5-7 mia. kr. over til BRF Kredit, så laver de efterfølgende fundingen. Det var derfor, at det var så vigtigt at gå sammen med BRF Kredit. For hvis Nykredit en dag ikke ville tage flere lån, så ville vi have et problem, og det er ikke godt at have de lån på egen balance. Der skal en form for fælles funding til, selv om der er nogle af de mindre banker, som er begyndt at have de nye lån på egen balance. Det er jo indlån, og det er for risikabelt at funde 30-årige boliglån med.”
Anders Dam prøvede at håndtere de store klumper af bankbaserede prioritetslån på balancen i en periode før finanskrisen. Fra 2000 gik Jyske Bank i gang med at sælge prioritetslån, men i 2007 måtte man holde op, fordi likviditetsrisikoen gik op for banken. Dengang handlede det om 15 milliarder kroner. Nu handler det om langt større beløb:
“Vi kan godt tage nye boliglån ind for yderligere 50 milliarder kroner. Det vil sige for 100 milliarder kroner i alt, og så er vi slet ikke begyndt at tænke på at hente ny kapital, ” forklarer Anders Dam.
Spar Nord arbejder på nyt boliglån
Det store tema er nu, hvor voldsomt de øvrige banker går ind på markedet for de nye boliglån. Indtil videre er det ret svært at danne sig et overblik over, fordi det er et ret nyt fænomen. Men Spar Nord arbejder på at lancere et nyt boliglån baseret på systemerne i bankens nye datacentral BEC. Og det er endnu ikke afklaret, om lånet skal helt ned at dække 0-60 procent af kundernes boliglån.
Sydbank er i stor stil i gang med at tilbyde boliglån uden om realkreditten. Siden slutningen af 2014 er bankens prioritetslån steget fra 8 til 14 milliarder kroner, hvilket bærer en stor del af væksten i Sydbanks udlån. Derudover ligger medlemsbankerne i brancheforeningen Lokale Pengeinstitutter nu ifølge formanden Claus E. Petersen med boliglån for samlet set ”mindre end 10 milliarder kroner.”
Blandt de mindre banker er den p.t. mest sultne udfordrer Sparekassen Sjælland, som har det billigste prioritetslån med en rente på bare 1,2 procent på prisportalen Mybanker. Der er ingen tvivl for administrerende direktør Lars Petterson – hans netop børsnoterede bank har råd til at tage lånene på egen balance, men behøver ikke at sende dem videre til Nykredit:
”Der sker alt det her omkring bidragssatserne tidligere på året. Det betyder, at bankerne giver tilbud om lån fra 60 til 80 procent. Det går vi med på i konkurrencens hellige navn. Vi vil ikke acceptere, at vores kunder kan få noget bedre andre steder. Vi har den fordel, at vi har plads til det.”
Ifølge Lars Petterson har Sparekassen Sjælland p.t. et indlånsoverskud på 5,5 milliarder kroner. Derfor mener han, at banken uden problemer kan sende for 500 millioner kroner i lån ind på konkurrencen om realkreditlån – også uden at hente hjælpe hos storebror og samarbejdspartner, Nykredit:
”Vi stopper, når vi når til 500 millioner kroner, eller også laver vi en ny fundingmodel. Vi har 150.000 kunder, og så er det her næsten bare en del af den daglige drift. Skåret ind til benet, så har vi en bomstærk likviditet,” understreger Lars Petterson.
Men bankformand er bekymret
En af de mere bekymrede bankdirektører er Claus E. Petersen fra Den Jyske Sparekasse, som også er formand for bankernes brancheorganisation, Lokale Pengeinstitutter.
”Risikoen er selvfølgelig, at likviditet og likviditetsrigelighed svinger med tiden. Lige nu vader vi i likviditet, men de færreste tænker på, at vi inden for de sidste 10 år har haft en situation, hvor staten måtte træde til, da likviditeten var ved at forsvinde fuldstændig. Det er bestemt ikke en naturlov, at vi har så meget likviditet som lige nu. Snarere det modsatte.”
Omvendt har også Den Jyske Sparekasse et overskudslikviditet på omkring 3 milliarder kroner, som koster penge at have stående. Det betyder, at også Claus E. Petersen er på vej ind på markedet for de nye boliglån – dog indtil videre i mindre omfang.
”Jeg tror ikke, at der er så stor fare for, at likviditetsmangel kommer, som når man lukker vand ud af et badekar,” forklarer formanden for Den Jyske Sparekasse.
Men i Finanstilsynet advarer Jesper Berg mod, at bankerne føler sig alt for sikre på deres likviditetssituation, selv om det nu er et problem at få placeret kundernes indlånsmilliarder uden at skulle betale for det.
“Bankerne glemmer, at deres likviditetssituation er ekstremt afhængig af Nationalbankens interventioner i valutamarkedet. Likviditetssituationen er relativt god i øjeblikket. Men for noget tid siden var den endnu bedre. Det hang sammen med, at valutareserven var ved at gå gennem loftet. Jeg tror, at den forståelse er rigtig vigtig for bankerne at være bevidst om,” siger Jesper Berg, der har en fortid med håndteringen af finanskrisen i Nationalbanken.
Billedtekst: Der kan sagtens opstå en situation, hvor bankerne igen får problemer med at skaffe likviditet, som det skete under finanskrisen. Derfor skal bankerne passe på med at sælge 30-årige boliglån, lyder det fra Finanstilsynets direktør Jesper Berg. (Foto: Finanstilsynet)
